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业委会成立难？看佛山这个老旧小区如何破局| 佛山物管条例解读

目前佛山共有1957个物业小区，仅39.8%的小区成立了业委会。《佛山市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）将于四月起施行，届时业委会成立条件会有哪些变化？如何监督业委会运作？

3月25日上午，佛山市住建部门代表、市人大代表、业委会代表等上线佛山电台节目，共同探讨小区业委会成立难如何破解。

问：业委会为何成立难 ？ 《条例》实施有哪些变化？

佛山市住建局房屋和物业管理科主任科员江飞表示，造成业主委员会成立难的主要原因包括业主参与积极性不高、物业公司不愿配合，筹备组无法取得业主清册、传统纸质表决方式参与度低且易造假、部分规模大的小区难以达到启动条件等。

针对这些问题，《条例》作了制度设计：

●在第10 条增设一款启动条件，增设了“首套房屋交付满两年，且交付面积占比 30%以上”这一条件；

●在第13 条第二款明确，当有关单位不配合，筹备组拿不到业主清册时，可以申请镇街协助不动产登记部门无偿取得业主清册；

●在第5 条明确由市住建部门建设物业管理信息化系统，在第16条第二款明确信息化表决也是一种合法的业主大会形式。

问：《 条例 》 规定，业主大会可采用集体讨论、书面征求意见或者信息化方式等表决事项。佛山是否已推出相关信息化平台？

江飞介绍，佛山市住建局在2017年上线了“佛山市物业管理公共事物综合服务平台”的投票功能，通过“手机实名制验证+产权验证”来鉴别业主身份，实现准确识别、快速决策。系统推出后受到业主广泛关注，一批事项在系统上顺利表决，尚无一例表决结果受到业主投诉或质疑。

去年底，市住建局投资1千多万，开发建设智慧住建系统。这套系统涵盖了房屋全生命周期的管理。其中智慧物业包括业主向物业报事、业主投诉物业服务、业主与业主沟通、小区事务表决投票、维修资金管理、公共收益管理等内容。

系统将采用人脸识别+大数据+区块链等先进技术，确保业主决策渠道畅通，决策过程透明公开，决策结果客观、可信。

问： 根据 《 条例 》 ，业主委员会应履行哪些职责？

江飞介绍，《条例》第18条明确了业委会是业主大会的执行机构，要认真履行法定职责。《条例》还规定了9项具体工作，包括：制订紧急维修方案；依业主大会的授权，管理小区公共收益；调处小区业主间、业主与物业间的矛盾、纠纷；组织开展业主满意度调查等。

问： 如何监督业委会运作，确保业委会代表业主利益？

江飞介绍，《条例》第20条进一步收紧业委会候选人的候选资格，有下列行为之一的业主，不得成为业主委员会组成人员的候选人：

●欠缴住宅专项维修资金的；

●候选人产生办法通过之日前两年内，违反约定连续欠缴物业服务费三个月以上或者累计欠缴物业服务费六个月以上的；

●在本物业管理区域内违法进行装修、改建、搭建或者改变房屋用途的；

●在本物业管理区域内违法占用或者故意损坏共用部位、共用设施设备的；

●损害业主共同利益的其他行为的。

第19条明确业委会应当签订履职承诺书，在第22条明确居委会对业委会的事前、事后监督措施，在第23条增设了业委会委员的禁止行为。

问：居委会在业委会成立过程中应发挥哪些作用？

《条例》规定，居民委员会、村民委员会协助区政府房地产行政主管部门、街道办事处、镇政府，做好辖区内物业管理工作，依法对设立业主大会和选举业主委员会等给予指导和协助。

佛山市人大代表、禅城区石湾镇街道莲峰社区居委会委员霍燕萍表示，《条例》实施后，居委会将按《条例》规定，坚持党建引领、强化共建共治，积极推动业主委员会的成立和换届等各项社区治理工作，努力建设高品质和谐宜居生活社区。

案例：业委会成立，老旧小区换新颜

去年11月11日，禅城区南浦新村小区业委会正式成立，这是全市首个由小区党支部推动成立、小区党支部书记和业委会主任“一肩挑”的业委会。

南浦新村由周边四个片区组成，共20座楼宇，有820多户2800多位居民。小区此前物业管理不到位，长期存在卫生环境、停车、社会治安等问题，群众怨言很大。

去年3月，南浦新村小区成立党支部。在党支部的推动下，小区业主委员会筹备小组成立，首次业主大会从9月29日至10月29日以书面征求意见的形式召开，最后13名热心小区事务的居民以近80%的表决通过率成为业委会成员，小区党支部书记还兼任业委会主任，实现“一肩挑”，为“支部建在小区上”探索出基层治理的新路径。

南浦新村党支部兼职副书记、业委会副主任区惠娘表示，自己在小区住了十几年，看着小区这些年遗留了不少历史问题，深知要解决并不容易。小区成立了党支部、业委会后，小区治理有了带头人，面貌有了很大改善，实现“一月一小变，一季度一大变”，当前小区还在物色物业管理公司，希望进一步提升小区物业服务水平。

搜狐网2021-03-25

扬州邗江区新盛街道：社区红色物管会助力 红色物业给力

“业主党员的‘学习强国’积分，能到物业公司党支部兑现礼品了!”新冠肺炎疫情期间，扬州市邗江区景瑞望府小区居民，收到这样一则消息。很快，党员业主们纷纷“现身”景瑞物业党支部。通过礼品兑换，景瑞物业党支部与业主党员之间建立起联系，开启了良性互动。

去年以来，邗江区新盛街道组建“红色物管会”党建平台，探索“三三三”管理模式，打通社区党组织、业委会、物业公司和驻区单位、主管部门之间的区块链条，聚力解决群众很关注、切口比较小、长期未突破的共性难题，做实了基层党组织的组织力和服务力。

“三三三”模式形成治理合力

“我们走访发现，物管缺位、服务缺失是居民普遍反映的问题。”殷湖社区党总支书记胡萍介绍说，辖区的景瑞物业一直致力打造“红色物业、先锋管家”红色阵地，在景瑞物业成立首个物业党支部，是新盛街道把支部建在物业上、服务沉到家门口的一次有力尝试。支部以“社区 党组织 物业 业主”四位一体的管理模式，构建党组织领导下的居委会、业主、物业服务企业等多方联动的“红色物业”体系，推动物业服务企业融入基层社会治理，使其既能发挥专业服务功能，又发挥政治引领作用。

新盛街道将物业企业服务单位分为三大类，制定差别化的工作标准、服务指南和考核体系。第一类是基础型小区，主要是拆迁安置小区、老旧小区及无物业自管小区；第二类是商品型小区，主要是本地物业企业、全国连锁物业企业管理的小区；第三类是专业型单位，主要是科创商务楼宇和商圈综合体。

各社区成立“红色物管会”，一方面深入开展“党员干部访千家、点亮居民微心愿”活动，多维度掌握个性需求和实际困难，解决突出的小问题；另一方对中等以上难题或共性需求，搭建专门议事架构，每季度召开一次红色物管理事会，聚焦一至两个重点议题，确保有共识、有决议、有方案、有进展。议事采取“党支部 四大理事 秘书”架构，有理事长、常务理事、基础理事和名誉理事四部分。理事长由社区书记担任；常务理事5人，来自居委会、业委会及物业；基础理事来自居民小组长、居民代表；名誉理事来自社区民警、城管等相关职能部门和驻区单位及利益相关方；配有一名社区工作人员为秘书。

标准化组织、专业化议事、个性化服务，红色物管“三三三”创新模式保障了社区党组织、物业企业、业委会、驻区单位等多位一体联动共治的实效。

“有困难不出小区就解决”

景瑞望府小区党员群有60多名党员，疫情期间，他们自发成为党员志愿者，充当起楼栋“外卖员”“保洁员”，与物业默契配合，服务邻里。

“物业有了党支部，大情小事有了主心骨，有困难不出小区就能解决。”居民吴师傅说。通过社区“红色物管会”多方联动机制，景瑞物业党支部常态化开展红色守夜人、红色美净活动，成立红色服务社，提供从用电、用气、停车到安全等几十项贴心服务，并计划设立业主接待日，多方解决棘手问题。

“把支部建在物业上，把服务落在基层，进一步打通了党组织联系服务群众‘最后一百米’，有效提升了党建引领基层治理水平。”新盛街道党工委副书记金文说。

国泰大厦是扬州一块创新创业高地，汇集了海创园、猪八戒网、酷立方众创空间等机构。面向高层次人才和楼宇党员，国泰大厦“红色物管会”做足“绣花功”，打造“线上 线下”服务平台，梳理出法律维权、策划创意、文化活动等服务，每月举办一场活动，创新小微贷款“白名单”、争取天使梦想基金、创客“私董会”等个性化服务项目，吸引了100多家企业参与。党员参与活动获得奖励积分，可兑现物业奖品，更加积极参与党建活动，营造了商务楼宇内的良好党建生态。

金台资讯2020-06-04

物管会管什么？怎么管？石景山区鲁谷街道率先给出答案

人民网北京5月1日电（池梦蕊）5月1日，《北京市物业管理条例》开始施行，首次明确街道办、乡镇政府可组建物业管理委员会。而鲁谷街道在今年3月底，就在市区住建委的指导下组织相关部门进行了成立物业管理委员会相关工作的讨论，4月中旬，鲁谷街道率先在五芳园、六合园南、七星园南三个老旧小区探索成立物管会，并于4月23日完成了物管会的备案工作。目前，三个物管会已经开展了物业选聘、征集老旧小区综合整治意见等一系列工作，成为全市首个完成物管会备案且物管会已开始履职的街道。

物管会扩编 增加专业人士和扩大居民比例

“近日，五芳园社区物业管理委员会就近期五芳园社区面临的老旧小区综合整治工作进行了专题会议研究。7名委员一致同意，结合五芳园社区实际，增补6名物业管理委员会委员，现向广大居民发出邀请，大家可以通过自荐、联合推荐等多种形式报名。”5月20日下午，一封《关于增补五芳园社区物业管理委员会委员的通知》贴在了石景山鲁谷街道五芳园社区四个大院各个单元楼的门口。

据了解，早在今年4月份，五芳园社区党组织就已经牵头成立了物业管理委员会，物业管理位员由7名成员组成，7名成员的基本情况已于4月18日—4月22日在居委会宣传橱窗、小区大门口和各单元门口进行公示。物业管理委员会的宗旨是为了多听取居民的心声，拓宽畅通居民诉求渠道，服务社区、服务居民。

五芳园是北京今年年内将开工的80个老旧小区综合整治项目之一，正处于综合整治中，此次扩招，是为了让物管会发挥更专业的服务水平，更好地推进老旧小区综合整治工作，同时也为了让居民共同生活的家园，越来越美丽、越来越温馨、越来越和谐。

记者注意到，物管会成员的报名条件，除了满足“拥护党的路线”、“品行端正”、“身体健康”等基本条件外，还需满足“长期居住在五芳园社区，且至少未来三年居住生活在本社区”、“本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系”两个条件，特别强调了报名大党员“无不交物业费等违纪行为”。

“鲁谷街道将会对物管会进行扩编，增加物业、法律、设计等专业人士以及更多居民加入，同时扩大居民所占比例”，鲁谷街道办事处副主任高雪文告诉记者，既然成立物管会，就要最大限度发挥其作用，让专业人士多发表意见，让居民多发表意见，下一步，物管会还将组织选聘物业、组织居民全程参与老旧小区综合整治、参与社区共建共治共享，推动成立业主大会、业委会等工作。

线上线下同时收集居民意见 物管会成员在行动

“这块空地可以建个小长廊，夏天了，可以让居民们有个乘凉的好地方”，“但是咱们老旧小区本身停车地儿就少，有很多居民更希望这能划出几个停车位来，解决停车难的问题”，5月19日，在鲁谷街道六合园南社区，社区物管会的7名工作人员和设计公司聚在一起，针对六合园南老旧小区改造的初步设计进行第二次商榷。

六合园南物管会由七人组成，其中有3名居委会工作人员和4名社区居民，7个人“清一色”都是党员，孙小平就是其中一位居民代表。“我是从我们社区群里听说物管会这事的，第一时间就报了名”，孙小平告诉记者，物管会成员的选举采取组织推荐、居民自荐和联名推荐等方式，考虑到是社区里的“老街坊”，又是一名党员，老旧小区改造是她目前最关注的问题，“听说在物管会里，既能为老旧小区改造建言献策，又能替老百姓发声，我特别希望能入选”，孙小平说，当时居民们报名特别踊跃，有20多个人报名，经过微信群公示和楼门口公示后，她终于如愿以偿。

说起入户征求居民意见，孙小平感慨颇深。她自从进入物管会后，便马不停蹄地召集志愿者和楼门长，带着第三方公司一起，挨家挨户敲开了社区居民的门，针对“物业确权”问题和“老旧小区改造”问题聆听居民的心声。“街坊邻居都认识我，有什么话愿意跟我说”，孙小平说。除了“入户调查”、线上访问，她还带领第三方公司在社区门口“支起了摊儿”，向来来往往的居民介绍老旧小区改造的相关方案，到上周五，已经完成了三遍“覆盖调查”，小区内70%居民关于老旧小区改造的意见都拿到手了。

物管会在党建引领下开展工作 党员比例不低于50%

据了解，今年3月底，鲁谷街道在征求了职能部门、律师、社区、居民代表等多方意见后，明确在社区党组织领导下开展物管会成立工作。目前，五芳园、六合园南、七星园南三个老旧小区综合整治项目均已成立物业管理委员会，物管会在党建引领社区治理框架下，设主任委员一名、由社区党组织书记担任，设副主任委员一名、由党组织推荐一名社区居民代表担任，其他委员由社区居委会工作人员、多类型业主代表组成，其中党员比例不低于委员总人数的50%。物管会在社区党组织领导下开展工作，充分听取民意，引导居民深度参与项目全过程，实现社区党组织、居委会、物管会和物业公司“四位一体”共商共建、共治共享的社区管理模式。

三个社区的物管会遇到的头件大事就是入户征求居民意见。7个院落，26栋楼和271个单元，涉及居民户数4089户，改造面积26.7万平方米，涉及45个产权单位和15个物业公司。物管会工作人员和一大批党员干部等，根据自身特长到社区认领服务岗位。

说起入户征求居民意见，孙小平感慨颇深。她自从进入物管会后，便马不停蹄地召集志愿者和楼门长，带着第三方公司一起，挨家挨户敲开了社区居民的门，针对“应急物业确权”问题和“老旧小区改造”问题聆听居民的心声。“街坊邻居都认识我，有什么话愿意跟我说”，孙小平说。除了“入户调查”、线上访问，她还带领第三方公司在社区门口“支起了摊儿”，向来来往往的居民介绍老旧小区改造的相关方案，到上周五，已经完成了三遍“覆盖调查”，小区内70%居民关于老旧小区改造的意见都拿到手了。

“老旧小区怎么变，居民说了算”，“什么不行就改什么、缺少什么就补什么，尽可能尊重群众的意愿。”鲁谷街道党工委书记李先侠介绍，物管会的成立，对老旧小区改造发挥了不可或缺的作用。物管会成员通过入户调研，走街串巷、问需于民，将老旧小区的情况一一记录下来，有针对性地精准设计改造“菜单”，并及时和设计方进行沟通，扎实推进老旧小区改造工作，提升居民的生活质量。

人民网-北京频道2020-06-03

丰台区这个物管会“勤作为”助力小区“大变身”

导 读：新增停车位，安装充电桩、配置微型消防站、合理规划垃圾桶位置……，丰台区蒲黄榆路7、11号楼小区物管会“勤作为”助力小区“大变身”！

基本情况

丰台区东铁匠营街道蒲黄榆路7、11号楼建成于上世纪80年代初，是位于三环内的老旧小区，共有居民300户。小区基础设施逐渐老化，道路、墙面、管道等亟需修缮翻新，不断增加的停车需求致使小区出现私装地锁、乱停乱放等现象；同时，不收取物业费的“习惯”也让小区管理无法良性循环，呈现失管“疲态”。如何规范物业管理、提升小区环境成为居民最为“急难愁盼”的问题。

2020年7月10日，作为东铁匠营街道试点推进物管会组建的16个小区之一，蒲黄榆路7、11号楼物业管理委员会正式组建，开始探索党建引领下物管会“勤作为”实现小区“大变身”的居民自治新路径。在街道党工委、社区党委领导下，小区物管会抓住“失管小区专项治理”契机，主动履职作为，通过引导居民建言献策和多方沟通协调，有力地推动小区环境的提升，形成智慧平安、干净整洁、和谐美好的小区氛围。

主要做法

1.组建队伍、明确分工，打造“暖心靠谱管用”的物管会

在去年疫情防控中，社区充分发挥基层党组织作用，动员党员群众参与防控，共同守护小区的平安，取得了较好的小区治理效果，也涌现出一批热心支持并参与小区建设的居民志愿者。

结合“三率”工作，街道、社区在推动物管会工作中，引导大家继续发光发热，形成了由社区干部和党员、群众志愿者形成的9人物管会，并同步成立党支部。

同时，为了充分发挥物管会作用，社区党委对9名物管会人员进行明确责任分工，每月底召开会议，集中学习《北京市物业管理条例》等相关政策文件，将居民意见建议和小区治理情况结合起来进行分析探讨，制定出每阶段工作计划，并依托建立的微信群及时进行沟通，共享工作进展，切实推进小区提升工作，做“管用”的居民自治组织。

2.收集民意、寻求合力，明确“平安整洁美好”小区定位

蒲黄榆路7、11号楼属于典型的无物业、无保安、无封闭管理的“三无”小区。物管会成立之后，致力于带动居民参与自治，彻底改变小区失管现状。

一方面，物管会制作联系卡，通过积极入户，建立起与居民的联系，引导居民对小区治理建言献策，了解到居民对引入物业管理公司、提供维修保养、保安保洁和停车管理服务的呼声强烈；另一方面，与街道城管办、社区办、产权单位及时沟通，寻求多方力量支持，有针对性地对小区进行专项整治、智慧社区建设、物业服务提升等改造提升。

通过居民“需求”清单和各方“资源”清单比对和衔接，物管会也逐渐明确了小区自治的定位——平安、整洁、美好。

3.主动作为、务求实效，推动“安全幸福获得”三感提升

小区物管会成立5个多月以来，分别就《条例》学习、小区环境提升、改造后停车规划、楼内监控安装、引入物业、中介规范管理等六个方面召开专题会议，每一期会议都紧密结合小区当前群众诉求重点和提升改造任务进行分析讨论，梳理工作思路，并与多方进行沟通协调，推动“平安、整洁、美好”小区的建设。

在平安小区建设方面，物管会积极从街道和产权单位协调资源和帮助，经过多方努力，小区安装了智能门禁，并设置了治安岗亭，配置保安进行值守。物管会成员每天都会在小区内巡逻，对存在的安全隐患及时发现、及时处理。

在整洁小区建设方面，依托“失管小区专项整治”工作，街道对小区内的违建、地锁、老旧自行车棚全部进行拆除，并对楼体、路面、围栏进行翻新。

小区环境改善了，如何规划提升，才能在更好满足居民需求的同时，更加顺利地推进工作？

物管会在这一过程中发挥了桥梁纽带作用，对下了解民意、解释政策，对上反映诉求、寻求支持，最终施划出27个停车位（新增21个），安装了4个充电桩，修建了自行车棚，同时增设老年人休闲场所，配置石桌凳和健身器材，最大程度满足了居民对停车、电动车充电、健身休闲等的实际需求。

除了楼外环境的改善，在小区楼内，物管会与街道、社区积极协调产权单位，在一层墙面铺设瓷砖、每层楼安装摄像头，小广告问题迎刃而解，楼里楼外环境大变样。为了维护小区整治成果，物管会每月组织居民开展一次大扫除，共同维护小区环境卫生。

在美好小区建设方面，物管会将用心体现在小区治理的方方面面：小区没有消防柜，物管会协调产权单位配置了2个微型消防站；居民接收快递不方便，物管会联系并引进了丰巢快递柜；有人反映小区门口垃圾太多了，桶站设置不合理，物管会通过协调相关部门，最终划出一片区域放置垃圾桶，一改往日脏乱差的局面……

不管小区哪里有需求、有问题，物管会都会听见、看见，并积极推进改善解决，居民对此赞不绝口，物管会成员成为了大家信赖的“贴心人”，居民安全感、获得感、幸福感得到大幅提升。

案例解读

老旧小区物业管理是基层治理中面临的突出难点问题，关键是要凝聚民心、顺应民意，在引导组织居民参与小区管理、行使个人权利的基础上，实实在在解民忧、纾民困。丰台区蒲黄榆路7、11号楼物业管理委员会在街道党工委、社区党委领导下，主动履职作为，通过了解居民诉求明确了“平安、整洁、美好”的小区自治定位，扎实开展工作，有力推动了小区环境提升，赢得了居民认可。

北京市住建委官方发布2021-01-11

东城区天坛东里50号楼小区物管会积极发挥作用 办好“微实事”

一、基本情况

东城区体育馆路街道天坛东里50号楼位于天坛东路东侧，紧邻国家体育总局训练局。小区始建于1988年，存在着独居老人多、居民户数少、安全隐患多、公共设施少、群众期待高、居民参与意愿低的“两多两少、一高一低”的社区治理难题。在街道社区的指导下，小区物管会作为居民的“大管家”，以党建引领为主线，以提升居民自治水平为出发点，以办好群众身边实事为着力点，采取“两点一线”的方式，实现了小区的事务“有人管”“能管好”，居民收获了沉甸甸的获得感，参与社区治理的积极性明显提高。

二、主要做法

（一）以党建引领为主线，打造小区治理的“坚强堡垒”

推动安装充电桩，让平安一路常伴。2020年小区物管会成立后，就把小区自行车棚改造和充电桩安装当做小区的大事，积极与社区居委会沟通，并在社区党委的大力支持下，使用党组织服务群众经费完成小区车棚改造和充电桩安装工作，还推动对小区坑洼不平的地面进行平整，居民收获了满满的安全感。物管会成员们还积极宣传电动车充电安全知识，并对电动车进楼道的行为进行挨个劝阻，提升了小区居民的安全意识，助力打造平安小区。

小区物管会共有7名成员，其中有5名党员。街道专班、社区党委定期组织开展物管会成员培训，确保物管会成员真正代表广大业主胜任工作。物管会成员们以身作则，并发动党员到群众身边亮身份、解难题，当好群众的知心人，为小区治理提供了源源不断的强大动力。

（二）以提升居民自治水平为出发点，激活共治共享的“源头活水”

关爱独居困难老人，让温情洒满邻里。小区虽然户不多，但是独居老人较多，还有好几个重病老人，这些老人平时独自生活多有不便，为此物管会组织街坊邻居利用废品回收的钱来慰问独居困难老人。物管会成员张举森动手能力强，乐于奉献，热心帮着老年人维修水龙头等，并发动居民一起关心困难老人，在小区内形成了互帮互助的良好氛围。居民是小区的主人，小区物管会结合楼门院治理、垃圾分类、邻里互助等工作，不断拓展居民参与社区事务的广度，形成人人支持、户户参与的良好局面，让“远亲不如近邻”的理念充分体现在生活的每一个细节之中，提升了小区居民的凝聚力和小区的共治共享水平。

（三）以办好群众身边实事为着力点，解开宜居家园的“幸福密码”

推动加装电梯，让快捷一键直达。小区的一二单元因为特殊的原因，一直没有安装电梯。考虑到老年人出行不便的问题，物管会成立以后，就开始着手紧锣密鼓地开展入户走访，积极协助居委会做好政策宣传工作，并与电梯公司密切沟通，目前小区二单元已经实现了业主100%同意加装电梯，电梯公司表示将在今年年底之前完成二单元的电梯加装工作并尽快交付使用。物管会还积极争取推动小区一单元完成电梯加装工作，方便老年人上下楼活动。

设计自行车棚储物箱，让便利触手可及。针对老年人上楼拿重物不方便的问题，物管会副主任彭进喜跟街坊邻居一起出主意想办法，并结合小区实际自行设计了车棚储物箱，每个储物箱上面都有一个门牌号，看起来一目了然，老年人有重物可以临时放在里面，子女来看望时再往楼上搬，非常方便。这一个小小的举动既为老年人提供了方便，也能有效减少楼门堆物堆料现象，保持了小区的干净整洁。目前，这个便利储物箱在小区的使用率非常高，住在小区的老年人们对此很认可，纷纷竖起大拇指。这个小小的储物箱也成为了物管会心系居民冷暖的缩影和写照，拉近了物管会和小区居民的距离。

三、案例解读

作为小区居民自治组织，东城区天坛东里50号楼物管会自成立以来，在属地街道、社区的指导下，积极参与到物业管理、垃圾分类、疫情防控等工作中，心系居民，推动解决居民关心的急难盼愁问题，得到了广大居民的高度好评。这对于提升居民的自治水平，增强小区内生动力产生了积极影响，为小区治理实现良性循环奠定了坚实的基础。

北京市住房和城乡建设委2021-10-28

朝阳区北一小区物管会助力小区升级改造

导 读：老旧小区的升级改造是提升小区宜居性的一个重要途径，但往往会面临众口难调、难以推进的局面。朝阳区潘家园街道松榆西里社区北一小区物管会组建后，建章立制，明确分工，在街道、社区的指导下积极发挥作用，采取多种方式团结民意、凝聚民心，就升级改造事宜充分征求业主意见，当好业主的“代言人”，成为业主和物业沟通的桥梁纽带，营造了人人参与、人人共享的社区治理氛围，为小区升级改造工作奠定了坚实的基础。

一、基本情况

朝阳区潘家园街道松榆西里社区北一小区始建于90年代初期，小区内4栋单元楼归属三家产权单位，原物业管理也由三个主体单位分别负责，长期处于管理水平不均衡、服务标准不统一、居民生活体验差异化的状态。

潘家园街道工委、办事处以贯彻落实《北京市物业管理条例》为契机，靠前部署、搭建平台、促进沟通，成立了北一小区物业管理委员会，统一了小区物业管理，为下一步彻底改善小区居民居住环境、解决居民生活难题，突破了瓶颈，打开了局面。

二、基本做法

（一）突出党建引领，多方共同谋划

通过“街道工委搭台，社区党委指导，物管会汇集民意、物业推进落实，居民积极参与”的多方合力促进机制，推动北一小区达成了统一物业管理的良好局面。

一是选派社区党委成员进入物管会，坚持发挥党员的示范带头作用，在服务居民、解决难题上把方向、稳大局、做表率。

二是在社区党委的引领下，为物管会搭建平台、链接资源，组织多方力量共同参与到小区治理中来，充实基层组织力量。

三是从居民所急所想所盼的社区治理难题出发，在街道城市建设办公室组织下，社区党委搭建平台，物业服务企业和物管会通过沟通协商，确定了“统一物业、整体提升”为主要原则的老旧小区升级改造思路。

（二）坚持规范指导，顺应民意为先

一是规范程序，明确规则。社区党委在街道工委的指导下，结合社区实际情况，制定了《北一小区物业管理委员会议事规则》，通过条块清晰、职责明确的规则程序，明确了物管会的自身定位和物管会委员的各自分工，在规范的指引下开展工作，确保物管会工作合法、有序、高效。

二是全方位宣传，凝聚民心，汇集民意，达成一致。前期通过微信推送、楼门长宣传、在小区各楼栋张贴小区升级改造告知书等多种方式，让居民对小区升级改造有整体的了解和认识；按照规定程序，物管会成员、物业、社工多方力量逐一入户走访，通过发放问卷，了解居民意向，征求意见，共发放问卷565张，同意率达到95.8%；召开专题居民协商议事会，前后共组织召开3次居民会议，向居民介绍小区基本情况、改造目标和方法步骤，面对面讨论协商，做到“民事、民议、民决”；举办缤纷主题活动，在重阳节举办爱老敬老活动，在中秋节开展传统猜灯谜活动，党员奉献日、周末大扫除、垃圾分类知识竞答等系列活动凝聚人心。形式多样的宣传活动取得了明显成效，截至目前，北一小区统一物业、升级改造方案基本得到全体业主的赞成，可稳步推进下一步。

三是需求导向，为民到底。通过前期鼓励小区成员建言献策，收集到20余条意见建议，“居民的事就是自己的事，居民的意见就是改造的努力方向”，物管会将所有意见建议全部传达到物业单位，物业广泛吸收居民“将15号楼纳入小区内部管理，增加小区安全”“小区门口人车分流，改善无序同行状态”等想法建议，及时进行了处理，营造了全民参与、全员共治的良好治理氛围。

（三）珍惜良好局面，提升服务改造

北一小区升级改造在多方参与下，努力实现安全提升、设施更新、环境优化、服务升级的目标。

安全提升方面，对小区出入口改造，重新安装大门，小区入口进行人车分流设计，提升小区入口形象，改善无序同行状态。设施更新方面，修整小区活动小广场，在小广场增设条形座椅、儿童娱乐设施、遮阳棚、锻炼器材等休闲设施。环境优化方面，小区道路改造，优化平整道路，增加小区绿化面积，对小区停车进行统一规划、统一设置，规范停车，提升小区整体环境。服务升级方面，小区物业统一后，避免推诿扯皮、各自为政现象出现，物业服务将更有针对性和实效性。

同时大力发挥社会组织作用，全力打造新时代的楼门文化、全景楼院、邻里文化，助推安全、宜居、幸福、和谐、美丽社区建设。

澎湃新闻2021-02-24

北京市丰台首个物管会“上岗”一年半 失管小区大变样儿

小区物管会如何“晋级”业委会

丰台区芳群园三区9号院的物管会即将完成过渡，成立业委会的事情已提上日程。自2020年5月1日《北京市物业管理条例》正式实施以来，全市各街道积极引导暂无条件选举产生业委会的小区成立物管会，党建引领下的社区治理体系不断完善。但物管会毕竟是临时组织，其目的是要通过三年的磨合向业委会过渡，该如何完成过渡是目前困扰不少小区的问题。记者以芳群园三区9号院为样本，探寻这个问题的答案。

溯源

小区失管14年 物管会临危受命

2020年，丰台区芳群园三区9号院以《北京市物业管理条例》实施为契机，在方庄街道办事处、社区党委的积极引导下，于当年6月成立物管会，这也是丰台区成立的首个物管会。社区党委书记姜莹任物管会主任，通过党建引领，组织居民展开自治工作。回忆起当时的情况，姜莹坦言除了责任，更多的是压力，“可以说北京市老旧小区存在的普遍问题，这个小区都有。更严重的问题是，小区已经处于物业失管状态长达14年，小区与物业管理能沾点边的只有一名即将退休的保洁员。小区的产权单位还是三家央属产权单位，协调工作流程上比普通小区更复杂。”

“要让居民对物管会有认同感，就得先让大家看到小区的变化。”姜莹介绍，物管会成立的同时引入了临时物业，物业单位以“先尝后买”的方式为居民提供服务。物管会与物业配合，首先完成小区适老化改造。小区共有3栋居民楼，分别为9号楼、甲9号楼和乙9号楼。以9号楼为例，每个楼门前都有3个高台阶，远高于楼内楼梯的台阶，老人进出不便，存在安全隐患。物管会成立后，办的第一件事就是向社区党委提出申请，给9号楼安装了无障碍设施。

“咱们小区的小花园已经荒废多年了，能不能利用起来？”居民有这样的反映，物管会立即行动。小区的3栋楼成“U”形排列，中心的小花园本应是居民的主要休闲区域，但因失管多年，垃圾遍地，荒草丛生，根本进不去人。今年3月，根据居民意愿，由社区党委和物管会牵头，按程序招标，给这个荒废多年的小花园动了一次“大手术”：垃圾清理、荒草拔除后，重新铺设透水砖，为花园长廊加盖顶棚，增设供居民休闲用的桌椅，添加健身设施开辟健身区，同时增加供孩子们玩耍的儿童娱乐区。小花园的面貌焕然一新。

“这是个能办成事儿的组织，还真不是‘假招子’。”居民们发现，物管会正在悄然改变着小区的环境，而且这些改变都是根据大多数人的意愿来的，且工作持之以恒。大家对物管会的信任度越来越高。

晋级

1 条件

居民对物管会和物业“双满意”

按照预期和工作要求，物管会将在三年内向业委会过渡，记者历时一年半跟踪芳群园三区9号院这一样本发现，实际上今年年中，物管会便有了完成过渡的眉目，大大超出了预期。姜莹告诉记者，小区业主大会筹备工作已经提上日程，预计在今年底即将按照工作流程，通过选举产生业委会。如此算来，该小区的物管会仅用一年半便完成了过渡。达到什么样的条件便标志着居民自治工作可以向前迈进了呢？

方庄街道办事处社区建设办公室副主任焦洋告诉记者，通过成立物管会，以党建引领的方式引导居民展开自治工作，不仅小区的环境大有改善，居民也逐渐转变思维方式，更加关注公共利益，更愿意参与到社区治理工作中来。在进一步理顺管理规则、议事规约的前提下，物管会和物业的服务管理工作都能得到居民的高度认可，是完成过渡的先决条件。

物管会和物业的工作是如何得到居民高度认可的？从各方的讲述中记者发现，双方默契配合敢啃“硬骨头”是关键。以小区下水管线问题为例，由于先天设计缺陷加之管线老化等因素，下水道堵塞甚至倒灌的问题时常出现。过去在小区长期失管状态下，只能哪里堵了就协调疏通车来通，受影响的居民一起分摊疏通费用。想要同时协调三家央属产权单位共同解决问题绝非易事，问题还不在于各方能否出资，而是得有人来牵头，同时协调各单位办事流程同步，以达到快速解决问题的效果。

物管会的优势在于，成员既是小区居民，也是各产权单位的老职工，涉及产权单位这事儿，该找谁沟通、怎么沟通，大家心里有底。针对下水管线改造，物管会向三家产权单位申请公共维修资金，三家单位均全力配合，工程已进入相关审批程序。

“咱的楼门都换新的了？”小区物业刚刚进场的时候，就这一个细节便抓住了居民的心。楼门多年没人清理，污损严重，但现在变得锃光瓦亮。居民上前仔细一瞧，还是过去的老门啊。原来是物业工作人员踮着脚弯着腰一点一点擦洗干净的。有居民感动地说：“要不是他们擦干净，我都忘了以前的门是银色的了。”

增加智能门禁装置、增设智能垃圾分类桶站……物业进驻后，小区每月几乎都有新变化。9号楼一层住着一位95岁的老人，他家西侧窗户正对着一处卫生死角，多年不敢开窗。物业来了以后，他发现不仅自家窗外，小区所有的卫生死角都消失了。

物业工作得到居民的认可，从临时物业“转正”后，物业费的缴纳率逐步提高，目前达到了70%。“缴纳率没到100%看似不算完美，但对于一个失管多年、从来没有物业费概念的老旧小区来说，已经是很大突破了。”物业工作人员说。

2 契机

居民自治意识逐步建立

近期，在社区党委引导下，物管会又办成了几件大事，过程中有几个细节让姜莹很欣慰，“这些细节是一个信号，标志着物管会完成过渡任务的契机出现了。”

11月4日记者现场走访时看到，小区的道路刚刚经过重新铺设，路面平整，沥青崭新。今年雨季持续时间长，降雨量大，小区的积水坑洼路亟待治理。重新铺路曾面临一大障碍——地锁不拆，工程难以进行，铺路和小区停车管理问题拴在了一起。根据社区前期统计，小区里的地锁多达75个，没有完善的停车管理办法，要拆地锁难有说服力。

10月18日、19日，通过临时业主大会的投票，小区停车管理方案得到广大居民的认可，其中还涉及后期产生的停车管理费用30%补贴物业，70%作为小区公共收益，同时第一年的公共收益用于铺路的补贴。根据统计，参与投票的居民超过三分之二，其中支持相关方案的超过80%。姜莹说，这组数据意味着，居民的思维方式发生了转变，有更多人开始关注小区的公共事业。

更让姜莹意外的是，拆除地锁的通知刚刚贴出来，便有不少居民自拆了地锁，有些居民表示没有能力自拆，但也支持社区党委及物管会的工作，其中一位居民刚刚装了智能感应地锁，据说价值2000元，但为了配合小区的停车管理方案，表示支持拆除。拆除地锁过程中，12345市民服务热线的投诉量为零。“居民们对于‘家’的概念已经不是过去自己的小家，而是小区这个大家，是时候把居民自治工作向前推一步了。”姜莹说。

3 方式

党建引领解决业委会成立难题

目前，全体业主大会会议的召开正在紧锣密鼓的准备中，业委会成员的选举也已提上日程。

经过长期观察，记者和相关各方都发现，通过物管会向业委会过渡的方式，与直接组建业委会的方式相比，其实质性的差别在于是否通过党建引领。

一些案例表明，部分小区组建业委会的确与居民的不满情绪或利益纠葛有关。这样的业委会组建后，各方利益冲突没有理顺，运行机制还不成熟，居民自治和法治意识更没有培养起来，仅仅为了炒掉物业便组建业委会而没有后续制度安排，将给小区未来的自治之路增加重重风险。诸多案例也一再警示，业委会机制不成熟，将成为矛盾或者少数人利益的集合体。

记者与方庄街道办事处探讨这一问题时，焦洋感触最明显的是，通过党建引领，首先统一了居民思想，明确了什么是公共利益，培养了居民自治的意识和能力，在这样的条件下，产生的业委会运行机制是成熟的，是真正能为居民办实事的，同时居民的思维方式是理智的、法治的，更关注“大家”这个群体的。

在物管会组建初期，芳群园三区9号院从产权单位协调了两个房间，其一是物管会办公室用房，另一间则是党群服务中心。物管会成员超过半数都是社区党员，他们一方面配合社区党委工作，发挥党员先锋作用，带领其他党员共同支持小区的公益事业，社区的大事小情也都冲在最前面；另一方面作为物管会成员和小区居民，他们积极了解了大家的难处，向社区党委、物管会进行反映，然后一起商量解决办法。这股党员力量成为小区居民自治的中流砥柱，为业委会的组建起到了良好的示范作用。

北京日报2021-11-09

北京物管条例实施一周年业委会组建率达九成

当昌盛园社区21个小院的围墙全部被打开，住户许顺新感受到的是“瞅哪儿都痛快”，街道工委则谋划着“引进一家愿意干、能干好的物业”。

“小物业”牵动“大民生”。2020年5月1日，《北京市物业管理条例》正式实施，物业管理明确被纳入社区治理体系。一年以来，全市各个街道累计成立约5600个物管会、近2000个业委会，业委会(物管会)组建率从11.9%增加至90.1%，党组织覆盖率由25.2%增加到98.1%，党建引领下协商共治的社区治理体系初步形成。

新环境　小区整合后将迎大物业

4月26日上午10点30分，昌盛园一区16号楼边，一场棋局在两位老伙伴间进行着。“过去，这里全被围墙圈着，门口写着一行字：非本院车辆、人员禁止入内。”许顺新回忆。

位于昌平区城南街道的昌盛园社区，是一个大型连片式老旧小区，21个小院、40栋住宅楼内，住着2341户居民。由于分期开发、产权分散等历史原因，昌盛园社区渐渐成为一个围墙林立、违建遍地、停车混乱、居民投诉多的“老大难”社区。

“从1997年建成，昌盛园这名字喊了20多年，人心却很涣散。”城南街道工委书记李建忠说，2020年7月，街道将昌盛园定为物业提升的试点小区，“这里矛盾最集中，它能干好，所有老旧小区都能干好。”

怎么干？《北京市物业管理条例》给出法律依据。条例第十七条明确，像昌盛园社区这样已划分物业管理区域的住宅小区，可结合实际需要，征求业主意见后重新确定物业管理区域。“实地摸排后，我们决定从根儿上入手，‘21合1’，在党建引领下将21个小院整合为一个物业管理区域，再引进统一大物业。”李建忠说。

在征得居民同意后，仅用61天，多年的围墙和违建被拆除，腾出的约2万平方米公共空间将用于建设健身步道、景观廊架、儿童活动场等。“大伙儿就等着物业公司早点进来。”许顺新带着期盼。

从绕圈找车位到停车有秩序，从失管弃管到维修不再难，从垃圾成山到绿地回归，随着《北京市物业管理条例》实施，众多居民切身体会到了社区治理的变化。经统计，一年以来，本市物业服务覆盖率已由64.1%增加至93.7%，党组织覆盖率则由25.2%增加到98.1%。

新角色　物管会破解多年难题

“这个快递送错了，应该是1号楼的，结果送到我这儿了。”

“好的，张叔，我马上安排人去取。”

这段对话，发生在紫金长安社区11号楼业主和他的“物业管家”之间。“社区17栋楼，每栋都有专属‘管家’。”物管会委员高世明说。

对于紫金长安社区的2285户居民来说，物管会委员和“物业管家”，都是过去一年来出现的新角色。“紫金长安虽不是2000年前建成的老旧小区，居民对物业类问题的诉求却很多。”社区居委会副主任史玉良说，2020年10月，紫金长安社区物管会成立，破解的第一个难题，就是规范小区广告公共收益账目。“15年来，小区广告公共收益总额超千万，有居民反映存在账目不清、资金使用不规范的问题。社区党委和物管会一起约谈物业公司，正着手引入第三方审议账目。”

为赋予社区治理新动能，“四民工作法”也被引入紫金长安社区，即设立民情驿站、依托民情专员、完善民情专线、记好民情日志。为配合民情驿站“接诉即办”，今年3月，专属“物业管家”全新上线上岗，一人对一楼，零距离倾听诉求。

物管会，这个由《北京市物业管理条例》提出的解决方案，为那些难以成立业委会的社区提供了新选择，这成为首都社会治理的一次创新。数据显示，一年以来，全市累计成立约5600个物管会、近2000个业委会。

“新组建的物管会和业委会，在老旧小区改造、选聘物业公司、物业费调整等方面都发挥了积极作用，小区共同事项‘有人管’了，这也说明了基层治理的重要性。”北京市住建委二级巡视员赵成说。

新方向　从“有人管”到“管得好”

15个镇街，8个第三方机构，85名专业人员，新成立业委会253个。这是大兴区住建委副主任李宝全笔记本里的最新数据。“只有规范高效地组建业委会，才能促使小区物业管理从‘有形覆盖’到‘有效覆盖’”。

在通州区玉桥街道，云集了政府主管部门、人大代表、服务企业、社区、居民代表等多方的物业服务联席会已成为一项固定制度，目的就是搭建起各方共商的服务平台，提升社区治理水平。

从修无定法到守矩得法，只是第一步。业委会、物管会组建起来后，如何更好建章立制、履职尽责，督促物业服务质量的提升，让居民诉求有回音？引入物业公司后，“管家”如何依合同办事，从“接诉即办”转为“未诉先办”？社区居民如何建立自治意识？这都是下一步要解决的更深层次机制问题。

“条例实施第一年，我们实现了从‘无人管’到‘有人管’，今后要着眼于从‘有人管’到‘管得好’。”赵成坦言，物业管理工作非一日之功，也非三年之功，长效机制的建立必将是一个长期的过程。

北京人大网2021-05-06

海淀区学院路街道清华东路27号院3-6号楼物管会发挥实效

一、基本情况

海淀区学院路街道六道口社区清华东路27号院3-6号楼小区建于1996年，共有4栋住宅楼，常住人口1450人，产权单位包括建工博海公司、首都体育馆、自然资源部、城建开发公司。该小区有多家产权归属，另有110户搬迁安置居民，属于典型的多产权无统一物业管理的售后公房小区。小区共有党员53人，组织关系隶属于六道口社区党委，“双报到”在职党员65人。按照区物业管理专班“六步走”工作流程，清华东路27号院3-6号楼小区于2020年8月20日正式成立，同步成立物管会党支部。2020年8月底，小区原物业公告不再为小区提供服务，街道启动应急接管工作。

二、主要做法

（一）选优配强物管会，“三师”助力多元共治

《北京市物业管理条例》出台后，结合小区实际情况和居民诉求，街道党建引领物业管理专班会同社区“两委”立即着手组建物管会，结合党建引领，选优配强。为了把好物管会人选关，社区党委严格按照物管会成立“六步走”工作流程，经过报名推荐、资格审核、公示等环节，把组织认可、能力突出、群众信任的人推选到物管会中，于8月20日完成组建。目前小区物管会共有成员7名，每栋楼都有业主入选。7人中有4名是党员，把有热心肠、能积极参与小区建设的党员选入到物管会中，以党建引领物业管理的社区治理模式，调动各方积极性提供组织保证。街道还为小区引入了专业社会组织，扎根在27号院展开社区建设，动员多元主体参与社区治理，孵化、赋能物管会及其他社区社会组织。通过街区规划师、社区营造师、专业律师、社区两委、物管会“三师两委一会”联动，定期召开议事会，研讨居民高度关注的物业管理类问题，提高居民参与积极性，做到未诉先办、小事不出院，接诉即办诉求量大大减少，自物管会成立后，小区12345投诉件同比减少了80%。

（二）搭建平台化解矛盾，保障老旧小区改造顺利进行

随着清华东路27号院小区改造工程的不断推进，在惠及居民生活的同时，涉及水管改造、环境整治等多项涉及居民利益的难题、施工过程中的问题和矛盾也逐渐凸显。新成立的物管会发挥了实实在在的作用，搭建小区改造项目沟通平台，建立宣传渠道发布日常通知以便居民及时了解情况，主动化解居民激动情绪，第一时间介入各类矛盾纠纷的协调工作，以人为本进行“友好”改造。收集记录居民诉求，及时公布项目进展，提升改造满意度，探索管理长效机制，用实际行动赢得了居民群众的信任和支持。

对于最初仅有几户同意的上下水管道改造项目，物管会积极宣传动员街坊邻居，联系《向前一步》栏目组，为居民提供了表达诉求的空间和渠道，但众口难调，不同的居民提出了不同的需求，有的居民不同意将家中现有高档装饰破坏，有的居民觉得从高层下楼如厕多有不便，有的则认为家中施工外出居住应由施工方买单……种种问题摆在面前，急坏了那些家中常年漏水急等更换管道的大多数居民。为使改造工程能够顺利进行，做到让居民满意，物管会每天游走于小区中，白天到施工现场对居民反应的问题进行了勘察，晚上组织居民和施工方坐到一起，三方共同商议如何解决这一问题，等候上班族下班归来，深入不同意施工家庭，听取他们的具体困难，并最大程度上帮助他们解决，如居民外出居住觉得宾馆价格高，帮助协调物美价廉的住处，居民家中施工停水不能做饭，就联系施工方的厨房借给居民使用，还将居委会的电磁炉一并借予。截至施工结束已有70%的单元完成改造。

改造过程中，很多居民向物管会投诉，并通过微信群、拨打热线等方式表达对施工方的不满。物管会经过调查了解发现，由于信息不对称，居民对小区改造工程平添了许多误解。为解决这些问题，杜绝返工现象和提高居民满意度，在社区党委的协调组织下，物管会积极联系施工方各主要负责人与居民代表利用晚间时间召开座谈会。会上，物管会将搜集整理的居民反映的楼顶漏水、野蛮拆除等问题要求施工方逐一进行答复，并对施工队提出了新的要求，如每日向下一天进行施工的单元住户进行通知、介绍流程和进度、随着需求的变化随时灵活修订工程方案等，出现问题希望技术总监与一线工人一同出面向居民解答，避免因工人简单直率的言语激化业主的矛盾，造成主观停工现象的发生，影响更多居民的利益。

（三）提升物业管理，推动选聘专业物业服务企业

2020年8月底，小区原物业公告宣布撤离小区不再提供服务。街道一方面及时启动应急机制，保证居民正常生活，一方面立即着手推动小区应急物业接管和选聘物业工作。街道党建引领物业管理工作专班牵头，组织房管部门、产权方、社区“两委”和物管会成员先后召开7次会商会，对小区物业失管问题进行研判,物管会在社区党委的指导下，通过召开会议、敲门入户、居民微信群等多种方式深入开展调研，征求意见建议。同时，就物业用房移交、遗留债权债务等情况向原物业进行了沟通协商。经过综合考虑和多方协调，确定由北京天岳恒房屋经营管理有限公司作为应急接管企业。

2020年11月，学院路街道依照《北京市物业管理条例》七十七条规定，在六道口社区工作人员和清华东路27号院3-6号楼物管会的配合下，在小区各楼门张贴应急公告，正式指定了应急服务企业,在房管五所的指导下和小区物管会成员的见证下，应急物业服务人与原物业公司就公共部位和档案资料等涉及物业服务的事项进行了初步交接，结束了2个多月无物业的状态，解决了居民的燃眉之忧。新管家入住后，在物管会的督促下，物业还在小区公示了24小时报修电话，居民有维修需求及时响应；安装一年多因物业撤管停用的停车杆终于启用，外来车辆不再随意进入小区，居民安全感显著提升。

应急期间，街道随即着手推动正式物业选聘工作。一方面依托物管会和社区营造团队，入户搜集居民对物业服务的需求和意见，一方面多次到小区实地查看物业服务情况，先后2次约见物业企业负责人就选聘正式物业召开沟通会，围绕如何尽快凝聚共识，推动小区选聘正式物业工作展开具体讨论。街道专班就物业服务方案的制定、业主共同决定法律程序、与业主的沟通技巧等方面提出了工作建议。天岳恒物业向物管会提出正式接管意愿，并对小区物业情况开展详细的勘查、评估。2021年3月，天岳恒增派了固定管理人员进驻小区，同步加强宣传工作，提高物业服务知晓度，并按照现有服务费用标准制定服务方案。3月底，社区组织召开四方协调会，物管会与天岳恒公司初步就相关事项达成一致，目前物管会正在筹备对表决内容进行公示，协助业主形成共同决定。

三、案例解读

海淀区清华东路27号院3-6号楼物管会积极发挥作用，在小区改造和引入新物业过程中，广泛搜集居民意见，深入了解居民诉求，搭建沟通议事平台，开展多种形式基层协商，真正成为了居民、社区和物业之间的连心桥，同时运用举办讲座、发放传单、自媒体宣传等多种手段，使得更多的人参与到社区事务决策上来，促进居民形成共识，引导居民积极履行业主义务，实现物业管理良性循环。

　　北京市住房和城乡建设委2021-10-28

朝阳区紫萝园小区物管会 充分发挥履职作用 促进物业服务水平提升

一、基本情况

朝阳区东风地区紫萝园小区是一个2000年建成的普通商品房小区，共有 6栋楼、501户。由北京紫萝园物业管理有限公司提供物业服务，物业费标准为1.83元/平方米﹒月。2020年，紫萝园小区物业服务合同到期，业主们对于续签合同的同意率达90%以上，这个数字代表着群众的认同感和幸福感，更是地区“物业联盟”携手社区物业管理委员会融入社区治理的实践成果。

二、主要做法

（一）推进物管会组建，建立“管起来”的前提

随着小区各项设施越来越老旧，很多问题急需得到解决，也需要广大业主更多参与到小区管理中来。为进一步加强社区居民自治工作，夯实社区治理工作基础，根据《北京市物业管理条例》的相关规定，2020年6月，紫萝园社区积极筹备组建物管会，筹备过程中发动一批踊跃为社区建设献力献策的居民，通过自媒体、网络渠道宣传动员，实现了小区全部住户知晓全覆盖。开展“线上+线下”民意调查，最终以同意率83.63%成功组建了紫萝园小区物管会。

小区物管会由7人组成，其中有1名居委会工作人员、4名业主和2名居民，7个人“清一色”都是党员。社区党委副书记牟雪娟任物管会主任。物管会委员里有业主代表和居民、也有社区负责人，方便直接联系居民，把居民的诉求及时地反映上来。小区改造要采取“菜单式”服务，居民自选改造项目，物管会里的居民代表就很大程度发挥作用，与大家充分沟通，让小区改造真正符合居民需要。物管会是新生事物，需要摸着石头过河，但也不失为一个有效沟通居民、物业公司与居委会的渠道。

（二）促成物业合同续签，确立“转起来”的标准

2020年12月31日，紫萝园小区物业服务合同到期。正在服务的物业公司合同到期后是否还会继续服务？会不会续签合同？不续签或没有续聘成功，小区会不会出现没有物业的“失管”现象？这些问题都是居民所担忧的。小区物管会了解到居民担心的问题后，积极着手推进物业合同续签的相关工作。为充分发挥紫萝园小区物管会作用，从广大业主利益出发，根据《民法典》《北京市物业管理条例》及《紫萝园小区业主大会议事规则》，委员们活跃在最前沿，以社区党组织为“圆心”，以物管会为“半径”，以服务群众为“周长”，利用居民微信群和社区宣传栏广泛宣传，并张贴召开业主大会公告及物业服务合同，公示期满15天后，于1月1日至7日，采用书面征求意见的方式组织召开业主大会，就续签物业服务合同及合同条款事项进行投票表决，努力画好“同心圆”。委员们利用居民大多在家的时间，抱着投票箱挨家逐户请业主进行投票。为避免人员聚集，社区党委组织居民在家自行填写选票，并组织社区工作人员上门收取选票。1月8日晚，社区在紫萝园A座党群活动中心组织进行投票唱票，地区监察办、司法信访办、城乡建设办、物管会成员、业主代表等全程监督。此次业主大会表决唱票全程组织严谨、流程规范，满足专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，也满足经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，实现了参与户数占小区全部户数的90.66%、同意续签户数占参与投票户91.67%的良好效果，通过了续签物业服务合同的共同决定事项，服务时限为3年，完成了以物管会牵头组织紫萝园小区业主大会的召开和对物业续聘问题的投票。

（三）探索“党建引领物业”服务，创建“实起来”的效果

物业服务合同续签成功后，如何让老楼发挥新活力成为物管会面临的新问题，只有让物管会“管起来”，才能让物业服务“转起来”、让创建效果“实起来”。紫萝园小区配强管家、强化党建引领，积极引导居民共建家园，从要我服务，变成我要服务。通过党建引领，充分发挥多元联合治理的作用，不断提升居民群众的安全感、幸福感和获得感，这在实施的垃圾分类工作中有了最好的印证。

为使垃圾分类的工作顺利开展，紫萝园物业与社区以深化“六包”责任制为抓手，实施“一把手”工程，充分发挥“党员志愿者、楼门层长、社区社会组织”三支队伍的力量，向居民宣传科普，帮助小区居民顺利度过垃圾分类初期的不适应。尤其是在创建紫萝园示范小区期间，从2020年12月21日起到2021年1月16日，连续26天，每天派人全时全程盯守。最终，紫萝园小区被评为市级示范小区。

除了规范垃圾分类工作，类似应急维修电梯、环境提升、安装电动车充电桩等“完善类”“提升类”项目也在如火如荼地进行。针对“僵尸车”占用车棚、电动车无处安放问题，物管会联合物业公司，利用宣传栏、公众号向居民提前告知，让大家积极行动、统一清理“僵尸车”和车棚杂物。清理完“僵尸车”后，物管会牵头对车棚进行了改造，加装了50个电动车充电桩，并将车棚空间合理规划，分为充电区和车辆放置区，极大解决了社区居民电动车充电难的问题，从而减少了用电安全隐患。小区3栋楼6部应急电梯维修工作也在同步施工中，物管会利用“吹哨报到”机制，联合地区城乡建设办、紫萝园物业等，前后为电梯维修节省了15天的时间。

房屋水管漏水、门口道路破损、小区电线乱拉……是居民每天切身体会的日常生活。紫萝园小区的这类“痛点”，紫萝园物业专门为其“开方治疗”，将小区多元主体联合起来，使小区旧貌换新颜。物管会的成立，对小区改造也发挥了不可或缺的作用。委员们通过入户调研、走街串巷、问需于民，将老旧小区的情况一一记录下来，后续将有针对性地精准设计改造“菜单”，并及时和物业公司进行沟通，扎实推进小区改造工作，提升居民生活质量。

三、案例解读

对于多年都未能成立业委会的小区来说，物管会组建后怎么让物管会“转起来”，真正发挥作用，是值得我们探索的课题。朝阳区东风地区紫萝园小区在实践中探索出一条可行的路径，在配强物管会成员的前提下，引导物管会成员深入群众，上传下达，最大程度的调动广大居民共同参与小区治理，在垃圾分类、环境提升、僵尸车清理、小区改造等工作中都发挥出积极作用，有效促进了物业服务水平的提升。

北京市住房和城乡建设委2021-11-05

昌平区悦府家园物管会做了这些事提升小区居住品质！

悦府家园社区成立物管会，更换物业企业，群策群力，提高物业管理服务水平，打造共建、共治、共享的社区治理格局。

01社区及物管会基本情况

悦府家园社区建于2013年,社区分为盖上、落地区、公租房三个区域，共计24栋楼，盖上14栋，落地区5栋，公租房5栋。共计户数为4601户，常住人口10015人。

按照《北京市物业管理条例》规定，悦府家园社区于2020年6月17日成立物业管理委员会，由7名成员组成，其中主任1名，副主任1名，委员5名。物业管理委员会党支部于7月16日成立。

02物管会工作开展情况

悦府家园社区充分发挥党建引领作用，建立东小口镇、社区、物管会、开发公司、第三方物业评估机构多方协调联动体系，每月定期开展巡检例会，畅通信息渠道，共同协商解决居民诉求。悦府家园社区物业管理委员会于2020年8月8日召开第一次会议，充分发挥物管会职责，对园区存在问题给绿城物业下发整改通知单，加强对物业公司的监督。建立微信群，加强沟通，本着公开、公平、公正的原则处理重大事项，把协调解决的重、难点问题建立整改措施台账，严格落实各方责任，进一步提升社区物业服务管理水平，切实提高居民的满意度。

03物管会做了哪些事

（一）聘请第三方评估机构对物业服务开展评估

悦府家园社区物业管理委员会、开发商北京京投银泰尚德置业有限公司联合聘请第三方评估单位，多方联合对物业服务品质进行检查、监督并指导。物管会、居委会、开发公司、第三方评估机构、物业公司每月联合巡检，针对园区疫情防控、日常管理制度、设备机房、消防安全、环境卫生等方面给出检查评估意见；对检查存在的问题会上通报，并提出整改建议，责令物业限时整改。

（二）倾听群众呼声，畅通沟通渠道

物管会在党支部引领下，以群众为基础，畅通群众反映问题渠道，构建共治格局：

一是建立民生议事厅，多次召开业主会议，倾听群众呼声，协调物业、开发商、公租房管理中心、清悦小学幼儿园联合解决居民诉求。在社区居委会一站式办公大厅设有登记本，针对每天接待的来访者和来电者进行登记，耐心谈话，解决其反映问题。

二是落实“有事请找我”党员联系群众的服务机制，建立多个“有事请找我”微信群。悦府家园社区物管会人员密切关注群里动态，了解群众的真实呼声，将被动服务转为主动服务，把问题化解在苗头状态。

三是成立了社区12345接诉即办专班，由物管会成员兼任，自物管会成立以来共协调解决450余件投诉，以最快的速度解决问题，努力提高满意率、解决率。

（三）督促物业清理楼道杂物，加强日常管理

悦府家园社区两委人员对社区进行了安全隐患大排查行动，对社区各单元各楼层进行了地毯式检查，包括楼道、设备房杂物、消防通道、消防器材等，检查过程中发现楼道堆放杂物现象严重。社区物管会联合社区党支部、居委会、消防中队约谈物业，召开整改会议，要求物业限时整改。对所有整改措施及过程留好影像资料，做好台账，确保小区的安全稳定。

（四）疫情防控实现小区封闭式管理

自疫情防控以来，悦府家园社区一直实行封闭式管理。出入管控根据疫情防控政策适时调整。对外来人员进入小区进行严格检查，物管会协调开发公司启用人脸识别闸机刷卡功能，小区业主凭出入证、门禁卡进出；快递、外卖、房屋中介、家政服务人员等出入园区进行信息登记，查验健康宝；探亲访友需查码、登记，由门岗安保人员和业主核实信息无误后方可进入。

（五）多方联合解决装修违规引发的群诉事件

2020年10月底，悦府家园社区共接到12345群诉件52件，反映业主违规装修导致楼下漏水。社区12345接诉即办专班人员及时响应并奔赴现场，第一时间建立微信群，安抚来电人情绪。发挥“党建引领、镇街吹哨”机制，多次召开协调会，到现场查验，针对当事业主存在的违规装修问题制定整改方案，并通过微信群及时向来电人通报办理进度及整改照片，并去电逐一反馈整改效果，最后达到92%满意解决率和居民一致好评。

（六）为民解难落实处，社区修路暖人心

由于盖上西坡道坑坑洼洼，破损严重，对居民出行带来很大不便和安全隐患。为营造舒适的出行环境，保障小区车辆出行安全，在物管会的推动下，开发商出资于2020年10月9日至23日对小区盖上西坡道进行修缮，2021年3月盖上车库天赐凯达管理公司对21处坑洼点进行修补填铺。现在路面平整了，路况得到了明显的改善。

（七）推动开启落地区车库，解决消防通道堵塞及地面乱停车现象

落地区自2018年年底交房以来，地下车库因运营服务管理正在招标，许可使用手续未办结等因素一直未开启，导致出现落地区地面乱停车、停车难、占用消防通道等现象，给居民生活带来不便，且存在很大安全隐患。物管会成立来一直高度重视此事，多次召开多方协调会议，明确时间节点，推动落地区车库开启事宜，制定落实方案。2021年3月初落地区停车库正式开启，并协调东小口镇消防中队现场执法清理违规车辆，在消防通道划四米线，确保消防通道畅通无阻。

（八）协调解决建筑垃圾乱堆放现象，营造宜居环境

由于落地区仍有大部分业主装修未入住，故建筑垃圾乱堆放、垃圾清理不及时、垃圾堆放点不合理等问题，给居民造成很大不便，引发小群体投诉。社区物管会、居委会、开发商、物业多方到现场勘查，和投诉业主多次沟通，征求民意，最后达成一致，由于园区无合适集中堆放点位，故要求装修户产生的建筑垃圾，每天下午15:00-17:00自行运送到各自单元门前指定地点，物业每天日产日清。晚间清理时间不超过22:00时，避免影响居民正常休息。要求物业加强巡逻和管理，对不按规定操作的装修工人进行约谈，对扬尘进行苫盖处理，营造宜居社区环境。

（九）更换物业，提升园区物业服务水平

自2015年居民入住以来一直在反映绿城物业不作为的问题，绿城因此换了大约9任物业经理，造成了业主由于服务质量问题不愿交物业费的恶性循环。在2020年1-5月，居委会、物业、业主齐心协力抗疫情期间，物业受到大多数居民短暂性的好评，但自2020年6月起，物业服务质量出现断崖式下跌，服务标准与3.78元每平米的物业费严重不匹配，导致园区管理混乱，不满意率极速上升。悦府家园社区在东小口镇政府指导下，2020年11月底召开应急托管物业服务评审会，经物业管理委员会及居民代表成员9人共同表决，确定万科物业接管悦府家园社区应急托管物业。绿城物业于2020年12月16日退出并交接给万科物业，园区物业服务正逐步走上正轨。

04社区建设更美好

悦府家园社区物业管理委员会已成立9个月，万科物业应急接管已4个月，居民对社区、物业的反响大有改观，微信群里业主的表扬和赞美，业主送来的锦旗都是对物业服务工作的肯定更是对社区管理工作的认可。

为了丰富居民的精神文化生活，万科物业在做好社区服务的同时组织策划了10余场社区活动，例如寒冷冬季送温暖姜茶、“年味儿”春节明信片背景涂鸦墙、垃圾分类宣传活动等，为社区居民忙碌的生活带来一些轻松和惬意，感受独具悦府特色的文化生活，受到居民的纷纷称赞。

北京市住建委官方发布2021-06-29

《北京市物业管理条例》施行半年多，有了物管会 治理更到位

　　核心阅读

　　《北京市物业管理条例》施行半年多，全市业委会（物管会）组建率提升至79.7%。新组建的物管会充分发挥管理和组织优势，健全业主、物业、社区等多方参与的协商共治机制，调解物业矛盾纠纷，推动解决居民烦事、难事，成为破解社区物业管理难题的一把新“钥匙”。

　　今年5月1日起，《北京市物业管理条例》（以下简称《条例》）开始施行。该条例创新设立“物业管理委员会”作为临时机构，代为行使业委会权利，旨在协调解决物业管理相关问题，维护小区居民合法权益。

　　半年多过去，物管会组建工作进展如何？实际又发挥着怎样的作用？

　　近日，北京市人大常委会组成执法检查组，对《条例》实施情况进行检查。据介绍，截至11月20日，北京市共新组建物管会5206个，业委会547个，业委会（物管会）组建率从11.9%提升至79.7%，推动解决了一大批“无人管”“管不了”“管不好”的治理难题。

　　破解“无人管”

　　打破行政壁垒，创新物管会组建模式

　　修补破损路面、安装太阳能路灯……丰台区新福小区物管会的成立，让小区居民多年来改善居住环境的心愿终于得以实现。

　　“新福小区地处云岗街道、王佐镇交界处，受行政区划、土地性质等因素影响，小区内同一楼院却分属不同镇街管理。”时任云岗街道南二社区党委书记高秋芳说，因管理权问题，小区长年未能引入物业，给居民生活带来很大不便。

　　长期以来的交叉管理，使得同一楼院内的居民办事，有的找云岗街道，有的找王佐镇，居民也无法共同决定院内公用设施设备维修等事务。

　　《条例》施行后，困扰新福小区居民的难题迎来转机。《条例》规定，在不具备成立业主大会条件或成立确有困难的小区，以及业主大会成立后未能选举产生业主委员会的小区，由街道、乡镇负责组建物管会，共同决定物业管理事项。今年8月，云岗街道、王佐镇打破行政壁垒，达成了跨区域合作共同组建物管会的新思路，组建了新福小区物管会。

　　此后，物管会召开居民代表协商议事会，申请社区公益金修补破损路面，增设太阳能路灯，还向街道申请了智慧社区治理项目。久拖不决的难题通过物管会解决了，居民参与社区事务管理的积极性更高了。现在，更换安全扶手、施划停车位也已纳入议事日程。

　　破解“无人管”，物管会为类似小区探索出了治理之道。

　　北京市人大常委会城建环保办主任郝志兰说，到2022年，北京将全面建成党建引领社区治理框架下的物业管理体系，物业管理长效机制基本形成，业委会（物管会）组建率将达到90%以上。

　　诊治“管不了”

　　协调多方资源，化解社区矛盾

　　在朝阳公园西路，有一个外观时尚现代的小区，可鲜有人知的是，这个始建于2004年的小区，业主和物业、开发商之间的矛盾已持续10余年。

　　今年初，小区电梯因缺乏维护而停运，200多户居民只能步行上下楼。经专业机构检测，小区电梯需彻底更换。然而，由于开发商违规建设、无法办理房产证等历史问题，绝大部分业主多年未缴纳物业费，也不愿意将数百万电梯采购资金交给物业。“想成立业委会，又因为专有面积未过半而作罢。”社区居委会主任丁建光说，换电梯的事一时之间没法推进。

　　矛盾环环相扣，要想解决还得从管理入手。《条例》施行后，朝阳区麦子店街道第一时间启动组建物管会工作程序。6月3日，小区物管会正式组建。当天，物管会就决定召开临时业主大会，就自筹资金更换电梯等事宜进行投票表决。同时，通过“街道吹哨”，朝阳区组织房管局、市场监管局、专家律师、业主代表、电梯厂家等直面居民需求，共同想办法、开药方。

　　6月16日，在公证员、街道办、居委会和业主代表的见证下，物管会正式开票，同意自筹资金更换电梯，并与现有物业公司终止合同。截至目前，15部电梯中已有13部恢复运行或正在调试，困扰居民10多年的物业问题正得到解决。

　　“物管会从成立到举行票决，短短几天时间就有效化解了矛盾，促进了问题解决。”麦子店街道相关负责人认为，这得益于物管会的组织优势。一方面，物管会成员有居民（村民）委员会代表，也有业主和相关物业使用人代表，多方都能发声。另一方面，业主代表都是老街坊，人熟、地熟、事熟，能有效地和居民沟通，这也是物管会发动群众的优势所在。

　　监督“管不好”

　　回应业主诉求，为居民办实事、办好事

　　经过现场唱票、计票一系列环节，7月9日，石景山区鲁谷街道六合园南西院社区明确了北京诚智慧中物业管理有限公司为社区新的物业服务公司，告别了以前物业服务缺位的局面。

　　过去，由于产权单位多，西院物业管理单位多达五六家。权责不清、服务水平低，物业收费率不到30%，致使小区物业基本处于失管状态，投诉量居高不下，改善社区环境、提升物业服务水平的呼声越来越高。

　　今年4月，六南西院物管会正式成立。7名委员都是党员，社区党委书记担任主任。物管会成立后，选聘新物业很快有了进展。

　　紧接着，老旧小区改造也拉开帷幕。“架子搭得安全吗？天空会不会有坠物？”7月15日一早，物管会成员黄克顺一边仔细地询问着施工进度，一边排查安全隐患。曾在物业公司工作数十年的黄克顺，对楼体改造十分熟悉，进入物管会后，他在社区物业管理方面提出了很多专业意见，也当起了社区改造的“监督员”。

　　物管会被视为破解社区物业管理难题的一把新“钥匙”，未来如何运转、如何真正发挥作用，需要探索的难题还不少。“物管会、业委会建起来只是第一步，相关部门的指导和资源配置还得跟上，要真正参与到社区治理中去。”北京市人大常委会执法检查组负责人说，按照相关要求，业委会、物管会委员培训制度应在明年5月1日前出台。

此外，北京还将进一步加强对业委会、物管会运行的业务培训和交流，明确职责边界和运行规则，帮助新成立的业委会、物管会走上正轨，使其为居民办实事、办好事。

人民网2020-12-28

东城区东四街道南门仓社区物管会发挥作用 切实提高物业管理质量

一、基本情况

东城区东四街道南门仓社区，辖区面积156275.08平方米，常住居民2314户，人口总数6830人，在册党员396人，在册志愿者732人。辖区内共有28栋楼，203个单元门，1个平房院落。南门仓社区物管会以两个条例落地实施为切入点，把物业管理纳入党建引领社区治理体系，着力提高物管会履职能力，着力夯实物管会群众基础，通过协商议事解决问题、回应诉求，切实提高物业服务管理水平。

二、主要做法

（一）抓能力，提高物管会委员工作本领

积极参加培训提升履职能力。东四街道多次组织属地物管会培训工作，邀请东城区委党校专家学者、兄弟街道有物管会工作经验的社区党委书记、专业社会组织的领军人才担任授课老师。南门仓社区物管会成员全员参加培训，并积极参与讨论交流，主动结合社区实际情况进行经验总结。通过参加物管会培训，提高了成员对物业管理工作的认识和理解，增强了物管会团队的目标意识，提升了物管会的工作能力和服务水平。

问计社会组织助力小区治理。南门仓社区物管会主动与街道引入的第三方社会组织沟通交流，学习专业工作方法。在调研小区物业服务需求的基础上，进一步健全工作机制、完善工作制度、整理基础资料，逐步解决实际工作中遇到的问题。

（二）抓基础，提高居民对物管会认可度

发动居民参与垃圾分类改善居住环境。南门仓社区物管会多次通过组织周末清洁日大扫除活动，宣传和开展垃圾分类工作，如策划“垃圾也有家·分类靠大家”主题活动，鼓励更多的居民积极参与到垃圾分类的实践中，助力社区垃圾分类工作有序开展，进一步深化居民对垃圾分类重要意义的认识和理解，激发居民参与垃圾分类的热情，营造垃圾分类人人知晓、人人参与、人人行动的良好氛围，同时扩大物管会的影响力，提高居民对物管会的认可度。

丰富文化宣传设施建设社区文明。南门仓社区物管会结合社区特色，广泛征询居民意见，丰富小区“楼门文化”，除了悬挂文明公约、党员亮身份等统一的牌匾外，还有彰显各单元特色的牌匾，有助于营造引导居民广泛参与社区活动，为社区建设贡献力量的氛围，同时提高居民的幸福感和归属感，社区物管会工作得到居民的肯定。

（三）抓治理，提高物业服务管理水平

搭建平台推进协商议事。南门仓社区目前已实现物业服务全覆盖、党的组织和工作全覆盖。为进一步提高物业管理水平，满足业主对物业服务的需求，南门仓社区召开党建引领物业管理工作三方对接会，即召集物业公司、产权单位、物管会三方，收集产权单位、物业公司的工作现状、党组织情况，明确三方职责，制定一对一的议事规则，为加强三方沟通协调、凝聚三方共识、增进三方合作营造良好环境，有计划、有制度、有保障地推进社区物业管理工作。

用好机制提高服务质量。南门仓社区物管会借助三方对接会平台，在现有物业服务项目基础上，广泛征询业主对物业服务的需求和意见，推动物业公司适时增加物业服务项目。定期召开物管会会议，按照物管会规章制度、议事规则，主动沟通产权单位、物业公司，共同解决社区居民的诉求。

三、案例解读

东城区南门仓社区物管会以党建为引领，以社区自治为抓手，以为民服务为根本，深入贯彻落实两个条例精神，发挥出了物管会应有作用，提高小区物业管理水平，带动身边居民积极参与社区治理，共同解决居民的烦心事、难心事、揪心事，增强居民的获得感、幸福感、安全感，提升小区品质，共建共治共享美好家园。

注：参考《北京市物业管理条例》第三条、第五十六条相关规定。

北京市住房和城乡建设委2021-9-8