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北京市朝阳区团结湖街道：分类施策精准管理 提升物业管理水平
团结湖街道房屋大多建于20 世纪90年代之前，存在着设备设施落后、功能配套不全、缺乏长效管理机制等问题。辖区共有物业管理单位55家，其中仅有3家商品房小区为市场化物业服务企业，绝大多数为产权单位自行管理。
自《北京市物业管理条例》实施以来，为完善物业管理体制机制，推动拓展共建共治共享的新格局，团结湖街道始终坚持以党建引领提升物业管理为主线，以服务群众、改善民生为出发点和落脚点，将党建工作融入物业管理，推进物业企业和业主委员会（物业管理委员会）等多元主体共同参与基层社会治理，推动物业管理工作从行业管理向社会治理转变，形成社区治理合力。
（一）坚持党建引领，强化组织建设
1. 坚持把物业管理融入基层党建工作。
将深化物业管理作为加强党的基层组织建设的重要抓手，充分发挥街道“大工委”、社区“大党委”的引领作用，充分发挥党员先锋模范作用，多方联动形成合力。一是在街道党工委“轴心”带动引领下，25家物业服务企业加入团结湖街道物业服务联盟。二是依托基层党组织在物业管理工作中的领导核心，多举措发挥党建工作协调委员会作用。三是充分发挥居民党员先锋模范作用，形成街道工委、社区党委、居民党小组三级阶梯式治理体系。
2.坚持把基层治理制度建设贯穿始终。
通过共商共治、考核评价和长效管理有机结合，形成了工作推进有动力、工作过程有督导、工作效果有评价、工作提升有保障的治理体系。一是始终坚持共商共治。搭建社区党组织、居民委员会、物业服务人、物管会、居民五方联动的议事协商平台，通过居民议事制度，及时研究解决涉及物业管理和小区治理的各类具体问题。二是探索建立评价制度。充分发挥社区党委的统领作用，探索建立社区、居民、物业和街道业务科室共同参与的评价体系，形成物业服务企业信用“红黑榜”，健全物业管理激励约束机制。三是探索长效管理机制。立足街道老旧小区实际，充分把握老旧小区综合整治工作契机，多措并举开展宣传动员工作，提升居民付费购买服务的意识，推进落实标准化物业管理转型升级，探索老旧小区物业长效管理体系建设。
3.坚持推进物管会（业委会）依法履职。
将物业管理委员会纳入社区治理体系，切实发挥小区业主自治效能，建立物业管理与社区管理良性互动机制，提升社区治理水平。一是规范辖区业主大会运行工作。切实发挥小区业主大会作用，及时组织业主依法召开业主大会，督促物业服务企业履职尽责，依法依规推动解决修改管理规约、签订物业服务合同、规范公共收益、业委会换届选举等重难点问题。二是规范业委会换届（物管会组建）流程。严格按照法定程序，组建筹备组或换届小组，指导社区党组织和居委会妥善配置业主代表组成结构，增强其代表性和普遍性。
（二）聚焦不同主体，精准分类管理
针对街道老旧小区密集，物业服务主体多样的现状特点，聚焦区属直管公房、商品房、央产、非经移交等小区各类物业服务单位，精准发力、分类施策，提升物业管理精细化水平。
1.充分发挥业主自治，督促企业规范管理。
根据《北京市物业管理条例》，团结湖街道坚持党建引领健全物业管理体系，积极推进辖区到期业委会换届选举，规范运行。团结公寓小区随着设施设备老化，业主对小区管理不满不断增加，相关12345诉求案件逐月增加。经20%的业主发起申请，召开了团结公寓业主大会临时会议，依法依规选举出小区第4届业委会。为督促业委会规范履职，街道成立监督小组，积极沟通引导业主自治管理，并对选聘物业服务企业进行指导和监督。经过召开业主大会对选聘物业、更换电梯、修改小区议事规则、公共收益金管理细则等5项小区公共事项进行表决后，小区更换了物业公司，修改了议事规则，出台了小区公共收益使用办法，也更换了运行二十年以上经常停电关人的电梯，物业管理服务水平进一步提升。
2.产权单位履职尽责，协调联动主动治理。
街道辖区内共有102栋住宅楼产权单位为区房管局，因建成年代较为久远，随着时间推移，经常发生因建筑老化引发的跑冒滴漏等问题。房管所作为产权单位，严格履行房屋管理主体责任，定期巡查小区，及时处置各类问题。在此基础上，街道与区房管局第十二管理所建立了良好的协调响应机制，针对日常因建筑老化引发的漏水、维修等居民诉求，居民或社区直接联系房管所，随即将有专人前往现场查看解决，配合紧密、响应及时、处置专业、主动治理，将居民日常频发的各类问题吸附于早期，提升了辖区物业管理服务水平。
3.政企联动携手共建、紧密配合协调办理。
街道轻工宿舍小区产权单位为央产单位，自行负责小区物业管理。小区建筑陆续建成于上世纪七八十年代，随着小区基础设施老化破损，环境逐渐脏乱，居民投诉增多。街道多次与产权单位沟通，督促其加强物业管理工作。同时街道与产权单位共同出资，对小区内道路进行修整，有效改善了居民出行环境。
下一步，团结湖街道将紧紧抓住水碓子老旧小区改造等重大项目落地契机，补齐老旧小区设施短板，完善公共服务。同时，高质量落实物业服务管理“三率”工作要求，集中解决好老旧小区无物业管理、物业管理收费难等问题，探索大物业管理、品质物业管理路径。同时加大宣传推广街道已有典型的公共设施与服务，增进信息对称、服务享用，提升居民获得感。
北京市朝阳区人民政府 2023-11-20