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关于新型农村社区物业管理情况的调查与思考
随着我国城镇化水平的不断提高，新型农村社区成为城镇化的重要组成部分，主要有合村并居、城中村改造、保护性开发等形式，在德州最为典型的是农村“两区同建”社区，即：通过农村社区和产业园区共同建设，促进农民生产方式和生活方式的同步转变。近日，笔者在乡镇经济责任审计中发现，很多农村“两区同建”居民社区建成后，乡镇存在着重建设、轻管理的普遍现象，导致社区物业管理模式不科学，管理水平不高，物业管理效果不明显等问题比较突出。
审计组深入调查研究，在全市范围内开展新型农村社区物业管理专项审计调查，通过抽查，实地调研，走访社区负责人和部分居民，充分掌握本地农村社区物业管理现实状况，深挖存在的问题，并提出几点审计建议。
一、新型农村社区物业管理现状
全市共辖9镇2个街道1处国家高新技术产业开发区，涉及“两区同建”项目的有8个乡镇、1个街道，共建26个社区。其中，17个社区物业管理方式为村干部管理，2个社区为专职物业公司管理，7个社区为村民自治；26个社区中，仅1个社区收取过住户物业费，且只收过1年；4个社区由村集体支付，8个社区由乡镇支付，3个社区以其他方式支付，10个社区未支付物业费。
二、新型农村社区探索实施物业管理的必要性和重要性
（一）实施农村社区物业管理是适应发展变化的现实要求。当前，城镇地区的物业管理服务大多由专业公司承担，而农村地区很少有涉及。伴随着社会主义新农村的建设，农村面貌发生了翻天覆地的变化，特别是体现在居住环境上。比如，新型农村社区将农村原有分散的庭院式居住格局变成较为集中的新型居住小区，物业管理理念和方式必然发生变化，需要融入新型农村社区物业管理的理念，对房屋及其配套设施进行统一维护与管理，同时公共绿地、环境保洁及治安等也需要物业专人管理，让更多业主从物业管理中受益，这也为物业管理进入农村市场创造了条件。
（二）实施农村社区物业管理是应对发展问题的客观需要。随着新型农村社区的大量涌现，物业管理面临很大挑战，资金来源有限，物业服务不到位，村民自觉维护社区环境的意识淡薄，公共设施屡遭毁坏，无公共维修基金做保障等物业管理问题已成为当下社区居民最为关注的热点问题。近年来，各地政府对新型农村社区建设投入了大量的人财物和经营性或公益性基础设施，如果只建设、不经营，只投入、不收益，只使用、不维护就会导致形成重大浪费，新农村已有的建设和发展成果也难以巩固。
（三）实施农村社区物业管理是顺应发展趋势的必然要求。做好社区后续建设和管理，直接影响到群众生活幸福指数，关系到建设美丽乡村、实现乡村振兴的大局。随着时代的发展，新型农村建设具有生态价值、景观价值、文化价值、社会价值等多元价值，新型农村社区物业管理作为基层治理的落脚点，有利于增加村民就业、改善农村治安、推进农业转移人口市民化、基本公共服务均等化，实现农村城市化，城市社区化，为新型农民营造一个整洁、舒适、文明、和谐的生活环境。
三、当前新型农村社区物业管理存在的突出问题
（一）物业管理缺乏监管，社区管理“五花八门”。从全国来看，新型农村社区物业管理正处于探索阶段，各地相关部门也出台了指导意见，积极推进新型农村社区规范化管理。从本地情况来看，农村“两区同建”社区后续物业管理多为村干部代管，缺乏主管部门的监管，同时市场参与度不够，导致农村社区物业管理各想各招、五花八门，进而影响基层治理水平。
（二）物业管理专业不足，服务水平“参差不齐”。从审计情况看，农村“社区物业管理由村干部负责的比例较大，占65.38%，专职物业公司管理的比例仅为7.69%，物业服务和管理水平也相差甚远。走访发现，很多社区环卫保洁、治安管理、水电维修等各项工作基本由村民自负；或者村集体为照顾本社区贫困人员，由他们负责卫生清洁等事项，每月支付200元至400元不等的劳务费，普遍存在物业管理专业化水平不高、服务功能不健全等问题，不能有效地满足社区居民需求。有时，为应付检查临时雇佣专业保洁等进行卫生整治，社区日常维护不能保障。
（三）物业管理费用递增，增加地方“隐性负担”。未来，随着农村社区逐渐老化，物业费用必然逐年增长。但从近三年统计数据看，村民缴纳物业费的比例十分有限，甚至有38.46%的社区从未缴纳过物业费用，社区卫生环境、便民程度可想而知；社区物业人员工资、零工费等物业费以乡镇或村集体支付居多，占46.15%。比如，抽查某乡镇2个社区发现，2018年共计支出物业费用19.21万元，2019年共计支出22.32万元，2020年共计支出30.26万元，2021年1—2月共计支出28.10万元。物业费用逐年上升，增幅较大，尤其是乡镇财政无此方面的专项收入和预算，仅靠乡镇财力解决，无形之中加重了乡镇政府负担。
（四）财经纪律意识不强，财务报销“以假乱真”。审计发现，在尚未探索出适用基层有效可行的农村社区物业管理模式的情况下，由于农村社区物业管理人员财经法律意识不强，普遍存在报销物业费用不规范的问题。比如，个别零工款报销仅附用工统计表，没有其他佐证材料，无法证明费用的真实性；再如，个别报销发票和后附明细收据签章不同，且存在重复票号，应为虚假内容发票，但相关金额均计入总金额进行报销。
（五）居民观念转变滞后，物业管理“可有可无”。农民长时期形成的居住和生活习惯，在短时间内难以完全扭转。一些人依旧保留着旧有的生活方式和旧观念，大局意识不强，处于一种城镇居民与小区农民，两个人群两种文化在一定程度上分割的状态。比如，在走访中了解到，大多数居民不愿缴纳物业费，缺乏花钱买服务的意识；同时，个别居民表示社区垃圾于他们而言“有也行，没有也行，只要不缴物业费就行”，一系列的社区管理问题还没有上升到文明治理层面。
四、新型农村社区物业管理模式探讨
我国多地都对物业管理进入农村这一课题进行过尝试，从现状看，实施新型农村社区物业管理探索和改革，既是一项社会性很强的系统工程，也是一项民生民心工程；既是一道“难题”，更是一次“破冰”。综合各地经验，笔者对新型农村社区物业管理模式进行探讨交流。
（一）市场化的企业“托管”。探索以物业服务公司为基础的委托服务，建议在相对完善的社区进行试点，引入市场管理机制，通过公开招标的方式，委托专业物业服务公司代为管理，向业主收取物业服务费。
（二）集体性的社区“代管”。以社区委员会为主导的代管服务，主要针对农村社区的现状和居民生活习惯特点，由社区安排一些物业服务人员，为社区提供环境卫生、绿化、维修、秩序维护等服务。该种方式以村集体出资为主，向业主收取保本的物业服务费，适合有一定集体收入的社区。
（三）自治性的业主“自管”。以村规民约为基础、业主参与的自治服务，村集体与每家每户签订《村民公约》，明确业主自治的职责和约束。该种方式主要是针对一些老旧社区和庭院式居住社区，不向业主收取物业服务费，遇有重大支出时，通过协商共摊。
五、几点建议
（一）夯实组织保障，解决指导缺失的问题。按照“属地管理、业主议事、市场推进、行业指导”的原则，建议由物业管理行政主管部门、各乡镇政府、各社区委员会等有关部门成立“物业管理工作领导小组”，深入新型农村社区物业管理一线，现场调研，征求意见，探索符合自身实际的物业管理模式，针对当前存在的问题，研究制定相关政策，拿出切实可行的实施方案，对全市农村“两区同建”社区进行统一指导，协调解决当前存在的突出问题。
（二）确定管理模式，解决管理混乱的问题。建议各农村“两区同建”社区成立业主大会，按业主大会的决定，自主选择社区代管、业主自治还是企业管理等模式实施物业管理。选择物业服务企业实施物业管理的社区，要由业主大会通过招投标方式选聘具有相应资质的企业，双方签订物业服务合同，由物业服务企业按照约定提供服务。
（三）明确资金来源，解决财政负担的问题。各乡镇（街道）根据社区管理的实际情况进行物业服务成本测算，对选择企业“托管”和社区“代管”的社区，建议所需费用以业主缴纳物业费为主，社区所属的村民委员会和乡镇财政进行补贴为辅的方式解决。同时，针对入住社区的低保户、特贫困户和残疾人家庭，可予以减免。
（四）强化人员管理，解决水平不高的问题。定期组织物业管理人员进行学习培训，提高管理人员整体素质、协调能力和服务水平。同时，增强社区管理人员财经法律意识，进一步规范报销程序、报销手续等。另外，要充分考虑社区业主就业需求和方便管理等因素，物业管理从业岗位可优先招聘本社区人员。
（五）加强宣传引导，解决认识偏差的问题。全面推进新型农村社区物业管理法律法规的普及,帮助业主明确物业管理活动中各方的责、权、利，树立花钱买服务、物业保值增值等物业消费理念，集中社会多方力量，凝聚社会多方智慧，奠定物业管理在新型农村社区建设中不可或缺的地位和作用。（刘金英 高宗惠）
潇湘晨报2021-12-04