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北京副中心打造老旧小区改造“玉桥样板”
1.3亿元能做什么？在通州区玉桥街道玉桥南里社区，它已经为24栋楼、1568户、约3500名老楼居民提供了焕然一新的社区公共环境，不仅促进邻里关系和谐，也进一步推动社区良性治理。“小支点撬动大杠杆”，这就是财政资金与社会资本合力参与到城市副中心老旧小区改造中所起到的作用。近日，城市副中心首个引入社会资本参与老旧小区改造项目——玉桥南里小区综合整治工程（EPC）项目完成改造。建筑楼体、小区道路、给排水系统、安全设施、停车位设置等提档升级，小区重新焕发新活力。
玉桥南里老旧小区综合整治项目总面积约11万平米，是2020年的市级改造项目，玉桥街道通过社会资本加持，物业企业入驻，从硬件和软件两个方面提升了老旧小区的整体品质和居民的生活状态。
值得一提的是，为了方便改造一步到位，玉桥街道、社区党组织建立五方联席制度，与市区等部门协调沟通，致力于央产楼和北京市市产楼同步改造、热力管线改造与老旧小区改造同步进行，实现了小区上下水改造率99%的改造成果。此次改造成为玉桥街道在总结多年老旧小区综合整治经验基础上的一次总结和创新，也是玉桥街道对新时代基层治理体系塑造的探索和尝试。
三年时间，玉桥街道结合城市副中心发展定位，以持续提高居民生活便利性为目的，打造出“玉桥样板”。
引入社会资本助改造提升
说起前几日北京的连续降雨，家住玉桥南里小区16号楼的于先生感到庆幸。他家住在小区顶层，改造前，每逢汛期屋顶就漏雨，“每年一进七月，我都特别关注天气预报，就怕下雨，雨量稍微大点，就外边下大雨，屋里下小雨。早盼着小区改造了。”小区启动改造后，施工单位重新做了墙面、屋面的保温以及屋面防水，增加整体树脂瓦屋面，解决房间漏雨、渗水等问题，冬天室内的温度也上去了，“前几天大暴雨，我家一点事儿没有，终于能睡个安稳觉了”。于先生笑着说。
路面干净整洁，外墙新粉刷了棕色墙漆，停车位整齐划分，整个小区井井有条……走进玉桥街道玉桥南里小区，升级改造效果让人眼前一亮。
在这里住了快30年的屈淑琴眼见着新楼变旧楼，旧楼变老楼，老楼又重新焕发了新生机。而说起以前，她仍忍不住吐槽：“路面开裂、电线乱拉、下水不通。我家上下水最长的一次堵了16天。冬天有的居民家中温度只有9℃。谁不希望自己住的地方漂漂亮亮、舒舒服服的呢？”三年后，屈淑琴的愿望实现了。
郭凯英是玉桥南里社区的党总支书记，2019年在这里工作至今，完整经历了这次改造。“刚到这儿，我就发现小区问题实在太多了，经常有居民过来反映，不是这儿坏了就是那儿漏了。遇上着急的，半夜就得赶紧去给人家通下水。”
她意识到，光靠修修补补已经不能解决小区的实际问题了，要彻底改造提升才行。
2020年，玉桥南里社区被列为北京市第一批老旧小区综合整治项目。改造采用“EPC（设计+施工）”招投标模式，依托市区级老旧小区综合整治专项资金开展“基础类”整治，同时引入社会资本愿景集团参与“自选类+特色类”改造建设、运营与物业服务，共同打造美好新玉桥标杆项目。
应急物业“先尝后买”
14天签约率双过半
老旧小区改造，引进物业是必啃的“硬骨头”。玉桥南里小区建成于1993年，共有居民近1568户，涉及10家产权单位。产权单位自管、政府长期托底服务、治安管理主要靠社区志愿力量、应急服务不到位等，都是这个无物业老旧小区面临的管理难题。
2020 年初，愿景集团旗下的北京和家物业公司入驻玉桥南里小区，以先尝后买、应急兜底的形式开展日常服务。当时正值疫情防控的关键时期，物业公司与玉桥南里社区居委会、下沉干部、在职党员、居民志愿者等多方力量共同参与小区战疫。
紧接着，物业公司又推出24小时管家服务，设立24小时服务电话，谁家漏水了，下水道哪堵了，一个电话，物业立刻上门。搁以前，社区通常要反复找产权单位及相关公司，几天时间才能解决。
30年的老小区，头一次有了物业，气象一新。
“过去没物业的时候，我们楼道的灯坏了，都是我爱人直接换。前两天灯又不亮了，我给物业打了个电话，几分钟后就有维修工来给换了。”让居民李阿姨惊喜的是，不仅她这层换了新灯泡，维修人员还把其他楼层的灯都检查了一遍。这件小事让她体验到了专业的“物业服务”。
“先尝后买”，效果不错。“我们在2020年初通过‘先尝后买’的模式，先期免费提供物业服务，居民很认可。当年5月，仅用了14天就实现了物业同意率、物业合同签署率的双过半，这比劲松还要快半个月。2021年物业费收缴率达65%，2022年又提升到了71%。”北京和家物业相关负责人说。
通过试用期，这家新引入的物业公司正式入驻小区。同时，该物业所属的愿景集团作为社会资本引入，更深度地参与玉桥南里小区的提升改造，让这里进入有机更新的可持续发展模式。
效果看得见
小区公园打响旧改“头炮”
晚饭过后，玉桥南里小区的小公园里热闹起来，老人坐在休闲椅上聊天，旁边健身器械区有人认真锻炼；孩子们在儿童娱乐空间坐滑梯、荡秋千；写着“跑起来，有微风哦”的塑胶跑道上不少居民健步走；彩虹议事廊下，一群牌友切磋正酣……大家在小小的“和乐公园”自得其乐。这个小公园已经成了小区最受欢迎的公共空间。
“以前这儿是一片空地，也是大家的活动场地，后来小区里车辆越来越多，空地就被当成了停车场，没地儿活动了不说，车辆还把地砖轧得残破不堪。”63岁的居民王大爷在这里住了30多年。由于小区环境差，他还一度想搬家，如今小区面貌一新，他的心也安定下来。
“小区旧改是好事儿，但因为不了解，不少人还是有顾虑，比如怕扰民、怕麻烦。要促成大伙儿劲往一处使，关键是要看到实实在在的变化。”郭凯英说，小区的空地改公园，打响了旧改的“头炮”，“在公园活动时，大家打心眼儿里高兴。小公园的建设‘抛砖引玉’，让更多居民接受了改造的过程。”
“因地适宜”
满足居民个性化改造需求
“虽然公园改的不错，但整个小区怎么改、改什么，我们还是有点懵。”郭凯英坦言，为此玉桥南里社区设立了“社区+愿景集团+中建七局+业委会+居民”多方联动体系，反复研究论证，广泛听取意见，制定精细化的改建方案。
前期，社区成立居民宣讲工作专班，逐楼、逐院、逐天开展“摆摊式”方案讲解，广泛征求居民意见。同时，通过“居民茶话会”平台邀请大家共同参与。30天收集意见卡153份，记录问题300余条。根据居民意见和建议，愿景集团继续完成设计方案调整。
改造过程中，也出现过因居民意愿不统一导致改造停滞不前的尴尬局面。
“为打破僵局，我们在党总支的带领下，着手组建了玉桥南里社区改造‘党建共同体’。以党建为引领，凝聚多方合力，依靠基层党组织和广大党员群众推动老旧小区改造。”郭凯英说。
“我手里有四十多项居民的个性化问题，都是这周收集上来的，请各位看一下。”“这周我们的主要工作是对楼体对讲机系统进行测试。”改造期间，玉桥南里社区每周都要开改造例会，所有问题及时沟通。这一措施整整坚持了两年半。
“这个小区的改造非常全面，涉及15个大项50余个小项，既有基础类也有自选类项目。”中建七局玉桥南里综合整治EPC项目施工单位负责人魏周森掰着指头细数繁琐内容，“比如楼梯内部改造包括给排水管道、厨卫间防水、断桥铝窗；楼梯间公共区域则包括扶手、栏杆、墙顶面粉刷、线缆规整、照明灯具、楼宇对讲等；楼梯外部改造就更多了，外墙保温、涂料、空调移机规整等一大堆。除了楼，室外也要改，道路、园林绿化、雨污水系统、安防监控、路灯、车棚……”
但往往是改造项目越多，居民提出的问题也会越多，而且每家情况不一样，对同一件事也会有分歧。比如在改造居民上下水时，原居民楼中的厕所比外屋地面高，有一级台阶，有些居民出入不便要求拆除，但有些居民怕影响房间挑高要求保持原样。
诸如此类，玉桥南里社区积极与愿景集团、中建七局沟通，先后开展入户听诉、民情恳谈、专题议事等，抓住个性化民声焦点。接到诉求后多方参与，改造施工中尽量满足居民“个性化”需求。
“为了最大程度减少改造对居民的影响，我们还创新使用了无电化设备，像手持电锤、电动力矩扳手等工具，都是充电使用，减少临时电表、临时电线的安装。”魏周森介绍。发现部分居民身体不便、罹患慢性病等特殊情况时，施工方还会特别关照，在保证质量的情况下尽量缩短工期，减少居民的不便。
“我在改造前因膝关节骨刺做了微创手术，当时提出改掉厕所的高低差，施工方马上就解决了。在改造上下水时，他们还第一时间把临时简易马桶送到我家。”屈淑琴对当时的这一贴心细节印象深刻。
社会资本微利可持续
“微改造”不断优化
老旧小区改造不是一锤子买卖，硬件改造是第一步，接下来如何让改造“可持续”是另一个问题。
“社会资本投入老旧小区改造，需要微利可持续。”愿景集团玉桥南里综合整治EPC项目负责人李勇算了笔账，完成玉桥南里小区的提升改造，社会资本计划投入1101万元。而他们每年可以获得的固定收入包括物业费、停车管理费和租金。初步测算，预期需要十年半的时间才可收回全部投资。
接下来，对这个老旧小区的改造仍会以一系列的“微改”行动继续。
比如玉桥南里社区的部分自行车棚将被有序改造为便民菜站、社区食堂等。“我们会利用小区现状房屋和公共空间补充便民商业、养老服务等公共服务设施，利用空地、拆违腾退用地等增加停车位或设置机械式停车设施等。”李勇表示，今后的持续性微改造，将推动玉桥南里不断优化结构、完善功能、提升品质。
北京日报 2023-8-16