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题目:平谷区:首个“平急两用”新型乡村社区推出始末

资料提供时间:2024-05-08

平谷区:首个“平急两用”新型乡村社区推出始末 文章下载

平谷区:首个“平急两用”新型乡村社区推出始末

3月以来,斯维登集团从上海总部赶来的工作人员,会同北京市场部的同事,一直待在北京平谷区南独乐河镇南山村,为即将在4月18日开业的南山“平急两用”新型乡村社区项目做开业前的筹备工作。

斯维登是一家分享住宿运营机构,始于2011年创立的途家自营,2018年脱离途家独立运营。在全球280个目的地运营超过6万套房源。投资者包括光速创投、鼎辉、携程、保利资本、58集团等。

为了配合项目的开业仪式,清华美院博士后孟超联络了京津冀八家高校师生共同策划了“南山艺术季”。他每天带领学生考察南山村,为艺术季做准备。孟超的另一个身份是南山村第一书记。

作为国内首个“平急两用”新型乡村社区项目,南山村不仅迎来了斯维登和孟超,也受到各方关注,仅2023年接待的相关部委、地方政府及金融机构的考察人员就达上百批。

“平急两用”新型乡村社区是个新生事物,没有可借鉴的案例。为此,平谷区成立了“平急两用”专班,一边协调推进项目建设,一边探索开发、建设和运营路径。

“‘平急两用’新型乡村社区建设不只解决‘住’的问题。”一位平谷区官方工作人员告诉经济观察报,“还包括一系列基础设施和公共服务等配套体系建设,以及对‘平急’功能转换的提升,做到以‘平’养‘急’、予‘急’于‘平’。”

首个“平急两用”

2022年10月,时任国家发改委主任何立峰到北京市平谷区调研,与平谷区委书记唐海龙等官员做了交流,探讨重点是,当时,近三年没有新馆疫例的平谷区,如何在统筹安全情况下发展,在发展过程中如何保安全。

双方交流时提出一个想法,在应急情况下,超大特大城市要不要建一个可以统筹安全与发展的应用场景。这一课题交给了平谷。

在平谷区准备研究和探索这一课题时,2022年10月底,平谷出现了首个病例。这时,平谷官员们发现,应急状态下,他们同样面临隔离点、物资保障短缺等难题,对课题有了更深的感受。

彼时,虽然平谷乡村地区有大量空置居民住宅,但普通民居配置不符合隔离点标准,无法作为隔离场所。“比如下水道就不符合标准,这就造成这边缺乏隔离点,那边闲置的房子用不上。”上述平谷区官方工作人员表示。

在这种背景下,平谷方面想,可不可以在乡村挖掘潜在可能性,即“平”时能够发展乡村经济,应急情况下能够快速平稳转化为应急隔离点。这在当时只是初步想法,更没有将南山村纳入考虑范畴。

2022年底,封控解除后,斯维登想在平谷区做民宿,接触到南山村,但斯维登不想和村民一家一家谈,于是找到政府相关部门,希望由村委会出面征收8—10个闲置的农村院落,由斯维登改造后运营。

就这样,寻找课题落脚点的平谷区,遇到了计划在南山村做民宿的斯维登。2023年2月,斯维登集团与平谷区政府签署战略合作协议,联合推动新型多功能乡村社区试点项目建设。

当时,“平急两用”概念还没有公开提出,双方协议中的名称是南山村新型多功能乡村社区。

2023年4月,中共中央政治局会议首次提出,在超大特大城市推进“平急两用”公共基础设施建设;7月14日,国务院常务会议审议通过《关于积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见》,并于7月20日召开电视电话会议部署相关推进工作。

在这一背景下,南山村新型多功能乡村社区正式更名为南山村“平急两用”新型乡村社区,并沿用至今。

此后,平谷又将荒草洼村、塔洼村和南山村等共同列为“平急两用”新型乡村社区试点,南山村也成为国内首个“平急两用”新型乡村社区。

后来平谷官方发现,南山村确实是“平急两用”项目落地较为理想的选址,各方面均符合应急隔离的条件。

一.一是南山村位于京津交界处,群山环绕,村南是天津蓟州盘山风景区,进出村只有一条道路,从“急”时角度来看,便于管理。而且从京平高速下高速后,十分钟就可以达到,交通也较为便捷。

二是与多数北方农村类似,南山村空心情况严重,全村有1/3村民长期在外,房子处于空置状态;还有1/3的人平时不住,周末回来;剩余1/3作为常住人口务农。大量闲置房屋为项目提供了充足的房源。

三是南山村有十四个小队,在地理空间上分成四个相对独立的空间,有两条主要通道相互连接,构成天然的“三区两通道”(隔离区、准备区、防护区,密接人员通道、医护人员通道)。

平与急

四队是南山村“平急两用”新型乡村社区的核心区,游客中心、餐饮中心、集市、萌宠乐园等配套设施均位于此。在四队村路上,随处可见正在改造施工和已经完成改造的民宿,游客接待中心也在建设中,主体框架已经建成,工人正在砌二楼的砖墙。

民宿均以南山命名,已经完成改造的南山1号院是斯维登临时办公地,孟超带着几名教授和学生住在南山5号院。这些建成的民宿,有的是在原有民居基础上软装而成,有的进行了局部翻建和改建。

据平谷官方介绍,在房屋收储流程上,遵循村民自愿原则,由南山村村委会对一至四队的村民手中长期闲置房屋进行收储,并与北京市平谷区联扶实业管理有限公司(以下简称“联扶公司”)签订租期为20年的整体租赁协议。

联扶公司原计收储120个院子,目前已经签订合同的有76个院子,预计4月18日开业时可以完成改造20个院子,6月底完成改造40个院子,9月底完成全部76个院子的改造。

120个院子全部改造完,可以容纳2400人居住,这些民宿平时由斯维登运营,一旦进入应急状态,则全部由政府接手。

由民居改造成民宿,只是南山村“平急两用”新型乡村社区的一部分,平谷区“平急两用”专班还对南山村全部村民的居住条件进行摸底,“比如你家有几间房子,平时住几个人,应急状态下,可以提供几间房子”,上述平谷官方工作人员表示。

根据官方公布的资料,除了改建成民宿的120个院子外,南山村还有530个院子,可以容纳7950人,加起来可以容纳10350人。特急时,民宿酒店、村民宅院和临时户外帐篷可以容纳18200人。

除了改造民宿,平谷区政府还对南山村进行“急”时相关设施改造,比如帮助村民改建下水管道,在村里修建应急供电、供水和通信设备,“像前面那片绿地,里面都有应急水源接口,一般项目是不需要的。”上述平谷官方工作人员介绍。

一旦进入应急状态,区、镇、村级干部及相关工作人员就地成立保障组,完成三级指挥体系搭建;整个南山村立即转化成“三区两通道”隔离场所;同时,基础设施、民宿宅院、各类配套功能设施立即转换功能提供生活服务保障。

南山四队为工作准备区,村级保障工作组进驻,游客接待中心变为指挥中心,民宿民宅转为隔离点,餐饮中心转为隔离人员饮食制作和配送中心,相关医疗保障服务人员也同时进驻;十队功能为物资保障区,镇级驻点专班进驻;其他村队则转为隔离区。

作为“平急两用”项目,“99%的功能在平时,应急状态毕竟还是少数”,上述平谷官方工作人员告诉经济观察报,即便是应急状态几率较小,一旦需要,必须很快转为“急”时功能。

以“平”养“急”

从四队的游客接待中心沿着一条小路向前,左侧是萌宠乐园,主要为亲子家庭提供娱乐休闲服务;右侧是市集,未来将成为小吃和乡村特产聚集地。

萌宠乐园和市集所在地原来是谷地深坑,有村民零星种植的农作物,2023年10月前后,经过修缮变成一片绿地。

市集上方的坡地上有两个相邻的民宿院子,一位村民告诉经济观察报,两个院子都是他家的,一个是他的老院子,给儿子住,但儿子在北京市区工作居住,不常回来,院子一直空着;另一个院子原本自己做民宿,但赚得钱还不如租给联扶公司多。

两个院子都是长租20年,已经改造好的院子年租金3.3万元,每年一付;正在改造的院子年租金2万元,一次性付清40万元。获得院子使用权后,斯维登根据房龄、结构等实际使用情况进行加固和装修。

一位熟悉情况的人士透露,每个院子的改造费用大约在60万—70万元,加上支付给村民的租金,整个项目的总投资大约在1.6亿元左右。萌宠乐园、市集等基础设施和公共服务设施的总投资在1.1亿元左右。

上述平谷官方工作人员介绍,南山村“平急两用”新型乡村社区的建设资金来源较为多元,既有市级、区级配套资金,也有水利、农业等领域相关的专项资金,“除了‘平急两用’相关资金,也有‘百千工程’相关的资金”。

民宿部分主要由联扶公司投资,威斯登负责规划、设计、建设和运营。联扶公司将建设所需资金分批次转给斯维登,由斯维登统一调配使用。

联扶公司为平谷区国资委下属企业,负责休闲综合体和营地项目资金投入,对资金使用实行监管,并对工程进度及工程质量进行管理。此外,国开行和农发行也针对南山村“平急两用”新型乡村社区项目,给予联扶公司相应的融资授信。

民宿建成投入运营后,斯维登以运营收入为资金来源,分批次返还给联扶公司,形成资金闭环。对于如何返还、每次返还的金额、返还节奏及收回投资期限,联扶公司、斯维登和官方均没有透露。

南山村的民宿已有部分进入试运营状态,预定信息显示,一个拥有6张床的院子,费用是2899元/天,8张床的院子是3999元/天,10张床的院子是4999元/天,淡旺季和节假日价格还有小幅波动。

平谷官方将这一模式称为“以平养急”,即先由政府或国企为项目建设垫资,通过平时运营收入分期收回投资。在这一过程中,政府既收回了投资,也培育了产业,带动乡村振兴,同时建立应急保障设施和能力。

所以,南山村“平急两用”新型乡村社区更加考验运营能力,一旦客流和收入与预期相差甚远,不仅无法收回投资,也将影响应急功能的发挥。

新课题

让专业的人干专业的事,是南山村“平急两用”新型乡村社区的主要特征。项目由平谷区主导牵头,组建“平急两用”专班,专班下设项目组、综合组、政策规划组、协调推进组。南独乐河镇统筹推进,组建由镇领导班子、镇属相关部门、村“两委”成员、村组干部组成的工作专班,专班下设综合组、环境提升组、产业发展组、宣传组、监督组。

平谷官方实行“每周一调度”原则,即相关官员每周都要听取建设方一次汇报,包括项目具体建设情况、土地及水电气暖等配套的相关问题。

比如,从村民手中拿过来房子后,翻建手续怎么做;公共服务设施占用土地如何履行相关手续等。有些问题有案例可参考,但很多问题需要不断探索解决方案。

“有些项目,因为有经验,我们心里有底儿,即便因为位置等原因达不到预期,也有心理准备”,斯维登的工作人员表示,对南山村项目,由于没有可参考的案例,他们既满怀期待,又多少有些忐忑。

孟超同样对未知感到焦虑,作为一个艺术家,运用自己专业知识提升项目的内涵和氛围,是一件好事,但艺术能为项目带来多少客流,进而转化成多少收入,这一切同样是未知的。

孟超和他的团队一个重要的任务就是将艺术植入乡村振兴,清华大学美院在北京有两个项目,一个在门头沟,一个是平谷,而南山“平急两用”新型乡村社区是他们在北京做的首个项目,他期望能够实现一炮而红。

经济观察网2024-3-15

 

 

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